项目转让解除后备案发包方要共同返还工程保证金吗？征和律所结合江苏省(2023)苏民终354号案例实务解读
法律问题
建设工程领域普遍存在“备案合同仅用于办理施工许可证、实际履行另有合同”的操作模式，若后续项目转让协议解除，备案登记的建设单位是否需要与实际发包人共同向施工方返还履约保证金？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2023)苏民终354号生效判决解答：各方已通过书面备忘录等文件明确约定备案合同仅用于办理施工手续、实际发包人为项目受让方、履约保证金由实际发包人负责返还的，该约定属于各方真实意思表示，对施工方具有法律约束力。即使后续项目转让协议解除，只要没有证据证明各方就保证金返还责任主体达成了新的约定，施工方无权要求备案登记的建设单位与实际发包人共同承担保证金返还责任。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第一百三十六条：民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。
- 《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款：依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
真实案例
基本事实
2019年，南京万某公司将其名下位于南京市建邺区的“万某研发中心”项目转让给江苏巨某公司。为办理项目施工许可证，南京万某公司与南京市住某公司签订备案用的《建设工程施工合同》，同日三方共同签订《备忘录》明确：该备案合同仅用于办理施工许可证，不作为项目实际履行及决算依据；江苏巨某公司是项目实际发包人，南京市住某公司将1000万元履约保证金支付至江苏巨某公司账户，保证金由江苏巨某公司负责返还，与南京万某公司无关。
2019年4月29日，南京市住某公司与江苏巨某公司另行签订实际履行的《建设工程施工合同》，次日南京市住某公司按约向江苏巨某公司支付了1000万元履约保证金。后续南京万某公司与江苏巨某公司解除了项目转让协议，项目仍登记在南京万某公司名下，南京市住某公司因长期无法进场施工，诉至法院要求南京万某公司与江苏巨某公司共同返还1000万元保证金及利息等。
法院观点
江苏省高级人民法院二审认为：三方签订的《备忘录》已明确约定履约保证金由江苏巨某公司负责返还、与南京万某公司无关，该约定系各方真实意思表示，南京市住某公司应当受此约束。项目转让协议事后解除的事实，不能推翻此前各方就保证金返还责任主体达成的明确约定，南京市住某公司要求南京万某公司共同返还保证金的主张缺乏合同和法律依据，不予支持。
裁判结果
驳回南京市住某公司的上诉，维持原判，仅由江苏巨某公司向南京市住某公司返还1000万元履约保证金，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2020年1月1日起至实际给付之日止的利息。
案例检索信息
- 案号：(2023)苏民终354号
- 案由：建设工程施工合同纠纷
- 审理法院：江苏省高级人民法院
- 裁判日期：2025年6月23日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 施工企业在签署备案用建设工程施工合同及相关备忘录时，务必谨慎确认责任主体条款，切勿轻易同意“备案发包方不承担任何责任”的约定，避免后续出现实际发包人无力清偿债务时无法向备案发包方主张权利的风险。
- 若项目存在转让背景，施工企业在支付大额履约保证金前，应要求原发包方（备案建设单位）就保证金返还承担连带责任，或明确约定项目转让不成时的保证金返还责任主体，提前锁定风险承担方。
- 施工企业缴纳保证金后应持续跟进项目进展，若发现项目转让停滞、发包方主体变更、长期无法进场等异常情况，应第一时间发函主张返还保证金或要求提供足额担保，避免资金被长期占用导致损失扩大。
- 主张权利时需准确识别责任主体，本案中南京市住某公司仅向备案发包方南京万某公司主张前期临建费用，未向实际发包人江苏巨某公司主张，导致该项诉求未获法院支持，施工企业起诉前应做好法律关系梳理，避免因告错对象导致诉求落空。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。