养老用途房屋租赁欠租能否以民生项目为由拒解约免利息？征和律所结合成都(2024)川01民终28446号案例实务解读
法律问题
房屋租赁用于养老等民生项目的，承租方逾期支付租金构成违约后，能否以项目涉及众多高龄老人安置、属于民生项目为由，拒绝解除合同、免除逾期付款利息？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2024)川01民终28446号生效判决分析：
1. 民生项目属性不构成违约的合法抗辩事由。合同履行应当遵循有约必守原则，只要承租方存在欠付租金的违约行为，且经催告后在合理期限内仍未履行主要债务的，出租方就有权依据合同约定或法律规定行使解除权，不会因租赁物用于养老、教育等民生项目而免除承租方的违约责任。
2. 若诉讼过程中承租方已当庭同意解除合同，属于双方协商一致解除合同的情形，法院可直接确认合同解除时间，承租方后续再以民生项目为由主张解除无效的，法院不予支持。
3. 逾期利息的免除需有明确的合同约定或法定事由，仅以经营困难、项目属民生性质为由申请免除逾期利息的，没有法律依据，法院不予支持。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款：当事人协商一致，可以解除合同。
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第三项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
- 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最新案例
基本事实
2020年10月，y公司与z公司签订《龙潭社区综合体养老服务项目承包经营合同》，约定y公司将位于成都市成华区的社区综合体1层及4-6层物业出租给z公司运营养老项目，承包经营期限8年零3个月，承包费由基本费和浮动费组成，承租方逾期支付费用的需按一年期LPR支付逾期利息。2020年12月，三方签订主体变更协议，约定z公司将合同全部权利义务转让给x有限公司，z公司对合同债务承担连带责任。
合同履行过程中，x有限公司长期欠付2023年至2024年的租金共计165万余元，y公司多次发函催收无果后诉至法院。一审庭审中，x有限公司、z公司当庭表示同意解除合同，一审法院据此确认合同于2024年10月29日解除，判决x有限公司支付欠付租金、逾期利息、腾退房屋并支付占有使用费，z公司承担连带责任。
x有限公司不服一审判决提起上诉，主张案涉项目为养老民生项目，入住老人数量多无法退场，且租金标准过高导致经营亏损，请求改判不解除合同、免除2024年10月29日之前的逾期利息。
争议焦点
- 案涉租赁合同是否应当解除，x有限公司是否需返还房屋并支付占有使用费？
- x有限公司主张免除截至2024年10月29日的逾期利息是否有依据？
法院观点
成都中院二审认为：首先，x有限公司欠付租金经催告仍未履行，y公司依法享有合同解除权，且x有限公司在一审庭审中已明确同意解除合同，一审确认合同于2024年10月29日解除符合法律规定；合同解除后x有限公司不再享有占有使用房屋的权利，应当返还房屋并支付占有使用费。其次，x有限公司欠付租金的违约事实明确，其主张免除逾期利息没有法定或约定依据，依法不予支持。
裁判结果
驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2024)川01民终28446号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：四川省成都市中级人民法院
- 裁判日期：2025年06月26日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 对于出租方：若租赁物用于养老、教育等涉及公共利益的特殊项目，建议在签订租赁合同时明确约定欠租后的人员安置过渡条款，明确承租方在解约时的人员安置义务及违约责任，避免解约时出现群体纠纷；同时在合同履行过程中要留存好所有催缴租金的书面证据（如EMS函件、微信/邮件催收记录等），即便承租方提出民生类抗辩，也可凭借完整证据链获得法院支持。
- 对于承租方：运营民生类特殊项目应当提前做好资金规划，若出现经营困难要第一时间主动与出租方协商，通过签订补充协议的方式申请降租、分期支付租金或变更履行期限，切勿以拖延付租的方式消极对抗；即便项目涉及公共利益，也不能突破合同约定免除违约责任，反而会因逾期产生额外的利息、诉讼费甚至被强制执行的信用风险。
- 对于合同主体变更的情形：无论是出租方还是承租方，在签订权利义务转让协议时，应当明确约定原合同主体的责任承担方式，如约定连带责任的，原主体需对后续债务承担连带清偿责任，签订协议前应当充分评估风险。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。