业委会主张夹层管理室属于业主共有被驳回？征和律所结合广州(2024)粤01民终18368号案例实务解读
法律问题
建筑区划内规划验收文件标注为“管理室”但未纳入公建配套范围的夹层部位，是否当然属于业主共有？业委会能否以该部位属于物业服务用房为由，要求实际占用人腾空返还并支付占用费？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2024)粤01民终18368号生效判决分析：并非所有在竣工图、规划验收文件中标注为“管理室”的部位，都当然属于《民法典》规定的业主共有部分，该类部位的权属认定需满足法定要件，核心审查两项标准：一是该部位是否属于明确规划的公建配套或法定物业服务用房；二是该部位是否经不动产登记机构确认属于业主共有。
本案中，广州市规划和自然资源局的复函已明确案涉“管理室”不属于公建配套设施，不满足法定物业服务用房的规划属性；同时业委会持法院协助执行文书申请该部位的业主共有登记时，因无法提供该部位属于业主共有的证明材料，最终未完成登记，此前关联案件的生效判决也仅明确业主共有设施的范围需由登记部门审查确定，并未直接认定案涉夹层属于业主共有。在此前提下，业委会仅以竣工图标注“管理室”为由主张权属，缺乏充分的事实和法律依据，无法得到法院支持。
法律依据
1. 《中华人民共和国民法典》第二百七十四条
建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
2. 《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
3. 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条
除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
最新案例
基本事实
广州市越秀区东某大厦101铺登记在古某安名下，该商铺系开发商志某公司按5.4米层高出售给原买受人，买受人收房后即按该层高使用包含夹层在内的空间，后该商铺经转让登记至古某安名下。东某大厦第二届业主委员会认为，案涉商铺对应的首层夹层1-4/K-N轴部位是规划的管理室，属于全体业主共有，遂于2024年向一审法院起诉，要求古某安、原产权人古某然停止侵占、恢复原状、腾空返还该管理室，并支付2022年1月起的占用费。
一审裁判情况
一审法院认为，根据规划部门复函，案涉夹层部位为管理室，属于业主共有，古某安所有的101铺产权登记不包含该夹层，故判决古某安于判决生效十日内腾空移交该夹层部位给业委会，并配合恢复原状，同时驳回业委会要求支付占用费的诉讼请求。双方均不服一审判决，向广州市中级人民法院提起上诉。
二审争议焦点
案涉首层夹层1-4/K-N轴标注为“管理室”的部位是否属于业主共有，业委会要求腾空返还、支付占用费的主张应否支持。
二审法院观点
广州中院二审审理认为：首先，此前关联案件的生效判决仅判令开发商协助业委会办理业主共有设施的首次登记，但已明确业主共有设施的具体范围需由登记部门审查确定，并未直接认定案涉夹层属于业主共有；其次，广州市规划和自然资源局向二审法院出具的复函明确，案涉“管理室”不属于公建配套设施，且业委会申请该部位的共有登记时，因无法提供属于业主共有的证明材料，最终未能完成登记；最后，业委会提交的物业公司情况说明、开发商管理人告知函等证据，均不足以推翻规划部门的复函内容，无法证明案涉夹层属于法定的业主共有部分。
终审裁判结果
2025年6月26日，广州市中级人民法院作出(2024)粤01民终18368号终审判决：撤销广东省广州市越秀区人民法院（2024）粤0104民初1210号民事判决，驳回广州市越秀区东某大厦第二届业主委员会的全部诉讼请求。一审、二审诉讼费用均由业委会负担。
案例检索信息
- 案号：(2024)粤01民终18368号
- 案由：业主共有权纠纷
- 审理法院：广东省广州市中级人民法院
- 裁判日期：2025-06-26
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
1. 业委会主张建筑物共有部分权利前，需先完成权属确认的前置程序。不能仅凭竣工图、规划验收文件中的标注字样直接主张权属，应先行向规划、不动产登记部门调取完整的公建配套清单、权属登记资料，确认案涉部位符合法定共有部分的要件；若登记部门未予确认，需先通过权属确认之诉明确产权归属，再提起侵权主张，避免因证据不足导致败诉，产生不必要的诉讼成本。
2. 商业地产买受人购买层高较高的商铺时，需明确合同约定的产权登记范围、规划用途，留存开发商交付房屋时的原始状态证据（如交付确认书、现场照片、装修报备资料等），对于历史形成的夹层使用状态，需核实是否存在规划变更或违建风险，避免后续因权属争议被诉侵权；若因开发商交付的房屋与规划不符导致权利受损，可另行向开发商主张违约责任或损失赔偿。
3. 建筑物区分所有权纠纷中，规划部门的公建配套认定意见、不动产登记机构的权属登记结果是法院认定共有部分的核心证据，业委会发起维权前应充分调取行政部门的官方文件，必要时可申请法院向行政机关调查取证，避免仅凭单方收集的证据主张权利，承担举证不能的不利后果。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。