公房承租人去世后家属能否平分房屋出租收益？征和律所结合广州(2024)粤01民终31805号案例实务解读
法律问题
公房承租人死亡后，租赁契约附件登记的家属名单中的多名家属均享有继续承租权，其中一方实际控制房屋并对外出租收取租金的，其他有权家属能否要求按份分割租金收益？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2024)粤01民终31805号生效判决解答：公房租赁契约中明确约定承租人死亡后家属可继续承租的，在承租人死亡、最终承租人尚未确定的情况下，所有登记在家属名单内的有权承租家属，对房屋的占有、使用、收益权益享有同等权利。实际控制房屋并对外出租的一方，独占租金收益缺乏法律依据，其他有权家属有权要求按等额比例分割租金收益。
具体到本案中，涉案公有住房租赁契约明确约定承租人蔡林汉死亡后，家属名单内的蔡某、蔡某甲、张某等四人可继续租住，四人享有同等的继续承租权。在四人未就最终承租人达成一致、公房管理单位也未确定新承租人的情况下，蔡某实际控制房屋并对外出租获取的收益，应当由四名有权家属共同享有，蔡某甲、张某作为其中两人，有权主张二分之一的租金收益。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第六条：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。
- 《中华人民共和国民法典》第四百五十八条：基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。
- 《中华人民共和国民法典》第四百六十二条第一款：占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权依法请求损害赔偿。
- 《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第一款：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。
真实案例
基本事实
某某客车制造公司与蔡林汉签订《公有住房（住宅）租赁契约》，约定将广州市越秀区某房屋出租给蔡林汉使用，租赁期限自2011年1月1日至2012年12月31日，契约附件一的家属名单包括蔡某、蔡某甲、张某等四人，并约定如承租人死亡，家属名单内的人员可继续租住至租赁期满。合同到期后，双方未续签租赁合同，房屋仍由蔡林汉一方继续使用。
蔡林汉于2013年4月去世后，涉案房屋由蔡某实际控制并对外出租，先后出租给多名承租人收取租金。蔡某甲、张某认为其作为有权继续承租的家属，应当享有相应的租金收益，多次与蔡某协商未果，遂向法院提起诉讼，要求蔡某支付2014年1月1日至2023年12月31日期间的租金收益的二分之一。
法院观点
法院认为，涉案租赁契约到期后承租人继续使用房屋，出租人未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。根据契约约定，蔡林汉去世后，家属名单内的蔡某、蔡某甲、张某等四人均享有继续承租的权利。在最终承租人尚未确定的情况下，蔡某实际控制房屋对外出租产生的收益，应由四名有权家属共同享有，各方未约定份额的，应当等额享有。
关于蔡某提出的出租方已解除租赁关系、其是唯一承租人、诉讼时效已过等抗辩，法院认为蔡某提交的证据不足以证明租赁关系已解除，且其无充分理由独占收益；本案系租金收益分割纠纷，蔡某无证据证明时效已过，故对其抗辩均不予采纳。
裁判结果
一审法院判决蔡某向蔡某甲、张某支付2014年1月1日至2023年12月31日期间的租金收益518000元，驳回对个体工商户甲某的诉讼请求；蔡某不服提起上诉，广东省广州市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2024)粤01民终31805号
- 案由：占有保护纠纷
- 审理法院：广东省广州市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月26日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 公房租赁的继续承租权以租赁契约登记的家属名单为准，并非以实际居住为唯一判断标准。即使家属未实际居住在涉案房屋内，只要被列入租赁契约的家属名单且符合约定条件，就享有同等的继续承租权益，实际控制房屋的一方不能以对方未居住为由剥夺其权益。
- 多名家属均享有继续承租权的，在最终承租人确定前，房屋的出租、使用应当由全体有权家属协商一致；无法协商一致的，任何一方不得独占房屋或独享收益，否则其他有权家属可以通过诉讼方式主张分割收益或排除妨害。
- 注意占有保护纠纷的时效区分：如果是主张返还原物，适用1年的除斥期间，自侵占发生之日起计算；但如果是主张分割持续产生的租金收益，属于债权请求权，适用3年普通诉讼时效，且如果权利人持续主张权利（如协商、沟通记录等），时效会发生中断，不会轻易超过时效。
- 如果实际控制房屋的一方以个体工商户名义使用房屋经营，其他家属主张租金收益的，只能向实际控制的家属主张，不能直接起诉个体工商户，因为个体工商户并非公房租赁关系的权利义务主体。同时，如果实际控制方为房屋支付了租金、维修费等必要费用，可以要求其他有权家属按份额共同承担，协商不成的可以另案起诉主张，不能直接以此为由拒绝支付租金收益。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。