买了房没过户被执行，持认购书和现金收据能排除强制执行吗？征和律所结合广东(2024)粤民终1091号案例实务解读

法律问题

购买商品房后未办理过户登记，房屋因开发商的债务被法院强制执行，买受人仅凭房屋认购书、开发商出具的现金收款收据，能否主张排除强制执行？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2024)粤民终1091号生效判决分析：在金钱债权执行中，买受人若要排除针对登记在房地产开发企业名下商品房的强制执行，需严格符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定的全部要件。实践中，法院会对买卖合同效力、购房款支付、房屋占有、未过户原因等核心事实进行严格审查。本案中，买受人提交的核心证据仅为认购书与现金收款收据，既无法举证证明大额购房款的实际支付事实，也不能证明其在法院查封前已合法占有房屋，因此不符合排除强制执行的法定条件，二审法院最终改判驳回买受人的诉讼请求。

法律依据

• 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
• 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
• 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）第六条第二款：案外人依照民事诉讼法第二百三十四条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。

最新案例

基本事实

2012年8月20日，马某与惠州某某实业公司签订《房屋认购书》，约定购买该公司开发的惠州市某小区商品房一套，建筑面积约122.25平方米，总价款980000.02元。同日，惠州某某实业公司出具《收款收据》，载明收到马某现金支付的购房款540000元。

2013年4月9日，因惠州某某实业公司欠付江苏某某建设公司工程款，案涉房屋被法院依法预查封。后仲裁裁决惠州某某实业公司需向江苏某某建设公司支付工程款四千余万元及利息，因惠州某某实业公司未履行裁决义务，江苏某某建设公司向法院申请强制执行。执行过程中，案涉房屋经两次公开拍卖均流拍，法院于2015年9月18日作出裁定，将案涉房屋以第二次拍卖保留价抵偿给江苏某某建设公司，后办理了产权登记手续。

2022年，马某向法院提出案外人执行异议，主张其对案涉房屋享有所有权，请求排除执行。法院经审查后裁定驳回其异议，马某不服，提起案外人执行异议之诉。一审法院支持了马某的诉讼请求，江苏某某建设公司不服，向广东省高级人民法院提起上诉。

争议焦点

马某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

法院观点

广东省高级人民法院二审认为： 1. 关于购房款支付：马某主张以现金方式支付54万元购房款，但未能提供款项来源、银行取款凭证、支付能力证明等证据佐证付款事实，对其已支付购房款的主张不予采信。 2. 关于房屋占有：马某主张2012年8月27日即接收案涉房屋，但提交的水费、电费查询记录显示，案涉房屋直至2018年才产生水电费用，表明其实际占有房屋的时间远晚于2013年的查封时间，也晚于2015年以物抵债的时间。 综上，马某提交的证据不足以证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的全部条件，其对案涉房屋享有的权益不足以排除强制执行。

裁判结果

广东省高级人民法院作出二审判决：一、撤销一审民事判决；二、驳回马某的全部诉讼请求。一审、二审案件受理费均由马某负担。

案例检索信息

• 案号：(2024)粤民终1091号
• 案由：案外人执行异议之诉
• 审理法院：广东省高级人民法院
• 裁判日期：2025年6月25日

征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒： 1. 购房款支付需留痕：购房者购买商品房时，应优先选择银行转账方式支付购房款，转账时备注清楚“购房款+房屋坐落”，避免大额现金支付。若确需现金支付，应留存好取款凭证、在场人证言、开发商收款的视频/录音等证据，避免后续因付款事实无法举证承担不利后果。 2. 及时办理网签备案：签订认购书后，应及时督促开发商签订正式商品房买卖合同并办理网签备案手续，通过公示方式锁定房屋权利，降低房屋被开发商债权人查封、处置的风险。 3. 收房留存占有证据：收房时应注意留存收房通知书、物业交接单、首次缴纳物业费/水电费的凭证、装修合同及付款记录等能够证明房屋交付时间的证据，一旦房屋被查封，可作为主张查封前合法占有的核心依据。 4. 及时主张权利：若发现所购房屋被法院查封，应在执行标的执行终结前尽快提出执行异议，避免因超过法定期限丧失救济权利。若对执行异议裁定不服，应在法定15日的期限内提起执行异议之诉，及时维护自身合法权益。 此外，本案中上诉人提出的执行异议期限问题也值得购房者关注：若执行标的已经通过以物抵债裁定归申请执行人所有且完成产权变更登记，执行标的的执行程序已经终结，案外人再提出执行异议的，大概率会因超过法定期限被驳回，因此购房者应定期查询所购房屋的权利状态，发现问题及时维权。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。