租的冷库被隔壁起火殃及损失谁赔？征和律所结合百色(2024)桂10民终3880号案例实务解读
法律问题
租赁的冷库因同属出租人的其他冷库电气故障起火被殃及，导致承租人存储的货物受损，出租人能否以火灾系第三方原因导致、合同约定经营安全由承租人负责为由免责？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2024)桂10民终3880号生效判决解答：
第一，出租人对租赁物负有法定的维护管理义务，需保证租赁物在租赁期间符合约定的使用用途，该义务是法律明确规定的，不因合同未详细约定而免除。对于冷库这类特殊租赁物，出租人还需确保其符合消防安全、电气安全等相关技术规范，尽到定期检修、排除隐患的义务。
第二，若起火的相邻冷库同属出租人所有，且消防部门认定起火原因为电气故障，在出租人无法举证证明故障系该冷库的承租人使用不当导致的情况下，法院会推定出租人未尽到对租赁物的管理维护义务，存在过错，需对殃及的其他承租人的损失承担赔偿责任。
第三，租赁合同中“租赁期间经营安全由承租人负责”的约定，通常仅适用于因承租人自身经营行为、操作不当引发的安全事故，而因出租人物的瑕疵、管理疏漏导致的外部火灾殃及，不属于该免责条款的适用范围，出租人不能以此为由拒绝赔偿。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第七百零八条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。
- 《中华人民共和国民法典》第七百一十二条：出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
真实案例
基本事实
2020年9月，黎某、黎某某委托李某与田林县某合作社联合社（以下简称某联合社）签订三份《冻库租赁协议书》，分别租用该联合社的1号、2号、3号冻库用于存储生姜，租赁期限均为1年，每座冻库年租金42000元，合计126000元。合同签订后，承租人已付清全部租金。
2021年5月11日，同属某联合社所有的6号冻库发生火灾，火势蔓延殃及1、2、3号冻库，导致承租人存储的生姜大量被烧毁、损毁。经田林县消防救援大队认定，起火原因是6号冻库南面冷库板中下部位的线路发生电气故障，引燃周围可燃物蔓延成灾。
事故发生后，承租人组织民工对受损生姜进行筛选施救，产生了相应的劳务费用。2021年6月3日，某联合社的负责人黄某、韦某在《冷库存生姜受火灾总结》上签字，确认黎某、黎某某租用的1、2号冻库生姜损失为1344709元（不含其他费用），李某租用的3号冻库生姜损失为842012元（不含其他费用），同时双方均确认了每日的民工筛选费用。
因双方就赔偿事宜协商不成，黎某、黎某某、李某将田林县某合作社、某联合社、黄某、韦某诉至广西田林县人民法院，要求确认合同解除、退还剩余租金并赔偿全部损失。一审法院支持了承租人的大部分诉讼请求，出租人不服，向广西壮族自治区百色市中级人民法院提起上诉。
法院观点
百色市中级人民法院二审认为：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。上诉人作为出租人，应当保证承租人能够正常使用租赁物，并在租赁物不符合约定的使用状态时及时修理及维护。本案案涉租赁物为冻库，上诉人应当确保冻库符合相关技术规范、能够安全使用，该义务无需合同明确约定。
现相邻的6号冻库（同属上诉人所有）因电气故障引发火灾殃及被上诉人租用的冻库，导致被上诉人损失，对于冻库是否符合安全规范、是否能够正常使用、上诉人是否履行了定期维护及及时修理的义务，上诉人并未能举证证实。同时，上诉人也未能证明火灾系6号冻库的承租人王某不当使用引起，故一审法院认定上诉人承担租赁物管理与维护的过错责任，判令其赔偿被上诉人各项损失并无不当。
裁判结果
2025年6月26日，广西壮族自治区百色市中级人民法院作出(2024)桂10民终3880号民事判决：驳回上诉，维持原判。即：
- 确认黎某、黎某某、李某与田林县某合作社联合社签订的三份《冻库租赁协议书》于2021年5月11日解除；
- 田林县某合作社联合社退还黎某、黎某某租金29688元，赔偿雇请民工筛选损坏生姜劳务费损失44700元、生姜损失1344709元，三项合计1419097元，黄某、韦某负连带责任；
- 田林县某合作社联合社退还李某租金14844元，赔偿雇请民工筛选损坏生姜劳务费损失36825元、生姜损失842012元，三项合计893681元，黄某、韦某负连带责任。
案例检索信息
- 案号：(2024)桂10民终3880号
- 案由：租赁合同纠纷
- 审理法院：广西壮族自治区百色市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月26日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 承租人在签订冷库、仓库等存储类租赁合同前，务必核实租赁物的消防验收合格证明、电气线路检测报告等安全资质文件，实地查看消防设施、电气线路的配置情况，避免租赁存在安全隐患的场地。对于存储贵重、易变质货物的，建议在合同中明确约定租赁物的安全标准及出租人的维护义务。
- 对于合同中“安全责任自负”“经营安全由承租方负责”这类格式条款，承租人要特别留意其适用范围，建议与出租人明确约定：该条款仅适用于承租人自身操作不当、故意或重大过失导致的安全事故，因租赁物本身质量问题、出租人维护不善导致的事故，由出租人承担全部责任。
- 发生火灾、漏水等事故后，承租人应第一时间报警并联系出租人到场，固定消防部门的事故认定书、现场照片视频、受损货物清单等证据。对于受损货物的清点、施救费用的核算，最好有出租方的签字确认，避免后续索赔时对方对损失金额提出异议。
- 出租人作为租赁物的所有权人，应当定期对租赁物的电气线路、消防设施、制冷设备等进行检修维护，留存好维护记录、检测报告等材料。若因第三方原因导致事故，应在向承租人承担责任后，及时向第三方追偿，维护自身合法权益。
- 若租赁物系合伙经营、多人共有的，承租人可要求所有合伙人、共有人在租赁合同上签字确认，或明确约定其对租赁相关的债务承担连带责任，避免后续追责时出现主体不适格、相互推诿的情况。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。