法拍土地实际面积比公告少近3成，拍卖方主张“面积差不补差”能否免责？征和律所结合怀化(2024)湘12民终2489号案例实务解读

法律问题

通过司法拍卖竞得的国有土地使用权，最终登记的实际面积比拍卖公告载明的面积少近27%，拍卖公告中“确权面积与标的简介面积有差异的，互不补差、不调整成交价格及佣金”的声明，能否免除委托人、拍卖人的退款责任？买受人能否以不当得利为由主张返还差额部分的土地价款及拍卖佣金？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2024)湘12民终2489号生效判决分析：

1. 土地使用权面积属于不动产权利的核心内容，不属于《拍卖法》规定的“拍卖标的真伪或者品质”瑕疵范畴，拍卖方以“瑕疵声明”为由主张免除面积差额责任的，法院不予支持。国有土地使用权面积是确定标的价值、使用价值的核心要素，直接对应不动产权利的范围，并非普通的品质瑕疵，拍卖公告中“面积差不补差”的格式条款，不能排除买受人要求交付符合约定面积标的的核心合同权利。

2. 委托人未足额交付对应面积的土地，差额部分的价款缺乏合法依据，构成不当得利，应当返还；拍卖人收取的差额部分对应的拍卖佣金，同样缺乏合法依据，也构成不当得利，应当予以返还。

3. 买受人与案外人就土地界址、权属更正签订的协议，不影响买受人向委托人、拍卖人主张不当得利返还。根据合同相对性原则，该协议仅约束协议双方，若买受人未明确放弃对拍卖相关主体的追索权，仍有权就面积差额主张退款。

4. 若各方对面积误差均无过错（如因历史登记问题导致），且买受人未主张解除拍卖合同的，法院通常不支持资金占用费的诉讼请求。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第一百二十二条：因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。
• 《中华人民共和国民法典》第二百零八条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
• 《中华人民共和国民法典》第二百一十六条：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
• 《中华人民共和国拍卖法》第六十一条：拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。因拍卖标的存在瑕疵未声明的，请求赔偿的诉讼时效期间为一年，自当事人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。

最新案例

基本事实

怀化市某汽车贸易有限公司（破产企业）管理人委托湖南某拍卖有限责任公司，拍卖该公司名下一宗商服用地使用权，拍卖公告及标的简介均载明土地面积为6666.66㎡，起拍价294万元。怀化某车辆服务有限公司参与竞拍并以294万元最高价竞得，随后与拍卖公司签订《拍卖成交确认书》，支付了全部土地价款及2.5%的拍卖佣金7.35万元。

拍卖成交后，怀化某车辆服务有限公司办理不动产权登记时发现，因历史登记误差，该宗土地最终确权面积仅为4914.96㎡，比拍卖公告载明的面积少1751.7㎡，面积误差比约26.3%。该公司认为委托人、拍卖人未足额交付标的，起诉要求退还差额部分的土地价款77万余元及对应佣金1.9万余元，并支付资金占用费。一审法院以“拍卖方已声明面积差异不补差、属于投资风险”为由驳回其诉讼请求，该公司不服，上诉至湖南省怀化市中级人民法院。

争议焦点

• 案涉土地使用权面积误差是否属于拍卖标的瑕疵，拍卖公告中“面积差不补差”的声明能否免除委托方、拍卖方的责任？
• 委托方、拍卖方收取的差额部分价款及佣金是否构成不当得利？
• 买受人与案外人签订的《更正原集团土地四证协议》是否排除买受人的返还请求权？

法院观点

怀化市中级人民法院审理认为：

第一，土地使用权面积是不动产权利的核心内容，不属于《拍卖法》规定的“拍卖标的真伪或者品质”的瑕疵范畴，拍卖方以“瑕疵声明”主张免责不能成立。买受人基于对物权公示公信的合理信赖，依据证载面积参与竞拍，委托人应当交付符合证载面积的标的，面积误差远超3%的合理范围，应当据实结算价款。

第二，委托人未足额交付土地使用权，却收取了全额价款，差额部分价款缺乏合法依据，构成不当得利，应予返还；拍卖人收取的差额部分对应的佣金，同样构成不当得利，应予返还。因各方对面积误差均无过错，且买受人未主张解除合同，故对资金占用费不予支持。

第三，《更正原集团土地四证协议》仅用于解决土地界址确认问题，买受人未明确放弃对拍卖相关主体的追索权，且委托方、拍卖方未参与该协议签订，根据合同相对性，该协议不影响买受人主张不当得利返还。

裁判结果

2025年6月23日，怀化市中级人民法院作出终审判决：撤销一审判决，判令怀化市某汽车贸易有限公司返还怀化某车辆服务有限公司土地使用权拍卖成交价款772499.7元，湖南某拍卖有限责任公司返还拍卖佣金19268.7元，驳回怀化某车辆服务有限公司的其他诉讼请求。

案例检索信息

• 案号：(2024)湘12民终2489号
• 案由：不当得利纠纷
• 审理法院：湖南省怀化市中级人民法院
• 裁判日期：2025-06-23

征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：

1. 参与司法拍卖、破产拍卖前，切勿仅依赖拍卖公告载明的面积、权属信息，务必自行到不动产登记部门调取标的的完整权属档案、历史登记记录，必要时委托专业测绘机构现场踏勘测量，核实标的实际面积、界址，避免出现面积“缩水”、权属重叠等问题。
2. 不要轻信拍卖公告中“概不担保、差异不补”的格式条款：如果是标的核心权利内容（如土地/房屋面积、权属性质、用途）出现重大差异，远超正常误差范围的，这类免责条款可能因排除买受人主要权利、违反公平原则而被认定无效，买受人仍有权主张减少价款、返还差额甚至解除合同。
3. 若发现拍卖标的实际情况与公告严重不符，要及时固定不动产权证、测绘报告、沟通记录等证据，在诉讼时效内主张权利；若需与案外人就标的界址、权属达成和解协议，务必在协议中明确保留对拍卖人、委托人的追索权，避免被认定为已放弃全部权利。
4. 此外，若拍卖标的面积误差过大导致合同目的无法实现（如土地面积不足无法满足建设、经营需求），买受人也可以选择请求撤销拍卖或解除合同，要求返还全部价款及利息，具体维权方案可根据实际情况选择最优路径。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。