租违建房屋被拆能否凭使用权证找产权方索赔？征和律所结合西安(2024)陕01民终26302号案例实务解读
法律问题
未签订书面房屋租赁合同，仅持有产权方发放的《房屋使用权证》，房屋因违建被拆除后，能否直接向产权方主张返还未到期租金并赔偿装修损失？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2024)陕01民终26302号生效判决解答：很多人以为手里有产权方发的《房屋使用权证》，就等于和产权方成立了租赁关系，其实不然。认定房屋租赁合同关系的核心是双方就租赁事宜达成明确合意，也就是对租哪间房、租多久、租金多少、怎么付这些核心内容商量一致，不管是书面还是口头，都得有这个“商量一致”的过程。
本案中法院不认定高某与产权方存在租赁关系，主要有三点依据：
- 双方未签订书面租赁合同，也无证据证明曾就租赁核心条款（期限、租金、支付方式等）达成过一致意见；
- 房屋使用对价实际由第三方运营公司收取，无证据证明产权方授意该公司代收租金，也无证据证明产权方实际收到过该款项；
- 《房屋使用权证》仅为对房屋使用人身份的确认凭证，未体现产权方作为出租人的权利义务约定，不能直接等同于租赁合同。
另外需要注意：仅载明“愿意协商补偿”的告知书属于意向性文件，没有明确的责任承担方式、赔偿金额等具体内容，若后续未签订正式补偿协议，不能直接据此要求对方承担赔偿责任。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第七百零三条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
- 《中华人民共和国民法典》第七百零四条：租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
- 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
真实案例
2010年，某某置业有限责任公司（下称“置业公司”）与某某商业运营有限公司（下称“商运公司”）签订合作协议，约定置业公司提供建设用地，商运公司出资建设房屋项目，合作期限40年；项目建成后，商运公司享有大部分房屋的招商租赁经营权，经营收益归商运公司所有，合作期满后房屋无偿交还置业公司。
2012年项目建成，商运公司将其中一套房屋抵偿给其法定代表人高某，用于冲抵债务，抵偿价格84万余元。高某领取房屋钥匙后进行了装修，置业公司向高某发放了《房屋使用权证》。
2018年，案涉房屋因未办理土地、规划、建设等审批手续，被政府部门认定为违法建筑，责令限期拆除。随后置业公司与商运公司联合向业主发出《告知书》，通知业主搬离，并表示拆除后将共同与业主协商补偿事宜。后案涉房屋被置业公司拆除。
高某认为置业公司是房屋产权方，也是《房屋使用权证》的发放主体，应当承担赔偿责任，遂起诉要求置业公司返还未到期租金70万余元、赔偿装修损失80万元，且明确表示不向商运公司主张任何权利。
法院经审理认为：高某未与置业公司签订书面租赁合同，无证据证明双方就租赁核心条款达成合意；《房屋使用权证》仅为使用人身份确认凭证，不能证明租赁关系成立；抵债款实际由商运公司收取，无证据证明置业公司授意代收；联合《告知书》仅为协商补偿的意向，不构成明确的债务承担承诺。因此不能认定高某与置业公司存在租赁合同关系，高某仅向置业公司主张权利缺乏事实和法律依据。
最终法院判决：驳回高某的全部诉讼请求，二审维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2024)陕01民终26302号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：陕西省西安市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月23日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 租房前务必核实出租方主体身份，尤其是长期租赁、大额租赁的房屋，一定要查看出租方的不动产权属证明或者授权出租的文件，签订书面租赁合同，明确约定租赁标的、期限、租金、违约责任等核心条款，不要仅凭《房屋使用权证》《入住通知》等文件就认定出租人身份，避免后续出现主体推诿、维权无门的情况。
- 如果租赁的是合作开发类项目的房屋，要明确出租方是产权方还是运营合作方，必要时可以要求产权方在租赁合同上盖章确认，或者留存产权方同意出租的书面文件，明确各方责任。
- 房屋因违建等原因被拆除后，收到的“协商补偿”类告知书仅为意向性文件，一定要及时与责任方协商并签订书面补偿协议，明确赔偿金额、支付时间、违约责任等内容，避免对方反悔后无据可依。
- 遇到此类纠纷起诉时，要准确梳理法律关系，将可能承担责任的主体均列为被告（如产权方、运营方、收款方等），由法院查明事实后划分责任，不要仅凭主观判断只起诉一方，否则可能因主体不适格被驳回诉请，浪费时间和诉讼成本。
- 另外需要注意：违建房屋的租赁合同本身是无效的，如果实际使用了房屋，仍然需要支付房屋占有使用费；如果因违建导致合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失，双方都有过错的，按照过错比例分担责任。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。