租的商铺遇拆迁承租人能直接要拆迁补偿款吗？征和律所结合成都(2024)川01民终14920号案例实务解读
法律问题
房屋租赁合同履行过程中，租赁的经营性房屋被纳入拆迁/征收范围，承租人是否有权直接向出租人主张拆迁安置补偿款？因拆迁导致租赁合同无法履行的，承租人的损失应当如何认定？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2024)川01民终14920号生效判决分析：
- 承租人基于租赁合同仅享有房屋的使用收益权，不享有房屋所有权，并非法定的拆迁补偿对象，无权直接主张分割拆迁安置补偿款，双方因房屋拆迁产生的纠纷应当在租赁合同法律关系框架内解决。
- 租赁房屋因拆迁导致合同无法继续履行的，承租人有权依据《民法典》等相关规定，向出租人主张违约责任或损失赔偿，损失金额需结合合同履行情况、当事人过错程度、承租人实际损失及预期利益等因素综合认定。
- 若出租人曾向承租人出具过赔偿概算单，且承租人无法举证证明其实际损失明显高于概算单金额的，人民法院可能参考概算单中出租人认可的赔偿范围及金额，结合公平原则认定最终损失赔偿数额。
- 自管公房（如铁路、国企等单位自行管理的房屋）的承租人，不当然适用直管公房的拆迁补偿分配规则，仅在当地政策明确规定自管公房比照直管公房处置，且租赁关系符合福利性租赁特征的情况下，才可能参照适用相关补偿标准。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
- 《中华人民共和国民法典》第七百二十九条：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
- 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。
最新案例
基本事实
1999年，孙某某（已故，李某、孙某系其法定继承人）与某某铁路成都公司签订《营业铺面使用权出售协议》，约定孙某某以210648元的价格取得成都市金牛区某商铺30年的使用权。后双方就协议性质产生争议，经生效判决认定，该协议本质为房屋租赁合同，超过20年租赁期限的部分无效。
2015年，案涉房屋被纳入成都铁路局人北片区棚户区改造项目范围，某某铁路公司作为房屋产权方，与拆迁实施单位签订了搬迁补偿安置合同，选择货币补偿方式获得了全部拆迁补偿款。李某、孙某认为其作为承租人有权获得相应拆迁补偿，遂起诉至法院，要求某某铁路公司支付拆迁赔偿款955565.5元及资金占用利息。
争议焦点
李某、孙某作为案涉房屋的承租人，是否有权直接主张拆迁安置补偿款？损失赔偿标准应当如何确定？
法院观点
四川省成都市中级人民法院二审认为：
- 孙某某与某某铁路公司之间系租赁合同关系，承租人仅享有租赁权，不享有房屋所有权，并非拆迁安置补偿的法定对象，双方纠纷属于租赁合同纠纷，应当在租赁合同框架内解决，不当然适用拆迁安置相关文件规定。
- 虽然承租人无权直接主张拆迁补偿款，但因房屋拆迁导致租赁合同无法履行的，承租人有权向出租人主张损失赔偿。损失金额应当结合合同履行情况、当事人过错、实际损失及预期利益等综合衡量。
- 一审法院参照拆迁政策计算的赔偿金额，与某某铁路公司此前向承租人出具的赔偿概算单金额基本相当，未违反违约责任认定的基本原则，故对一审判决结果予以维持。
裁判结果
驳回李某、孙某与某某铁路公司的全部上诉请求，维持原判，即某某铁路公司于判决生效之日起十日内向李某、孙某支付赔偿款540620.25元及相应资金占用利息（利息以540620.25元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，从2019年11月19日起计算至款项付清之日止）。
案例检索信息
- 案号：(2024)川01民终14920号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：四川省成都市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月24日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 签订长期租赁合同需明确拆迁补偿条款：租赁商铺、厂房等经营性用房时，尤其是签订10年以上长期租赁合同的，务必在合同中明确约定遇征收/拆迁时的补偿分配规则，例如停产停业损失、装修装饰补偿、搬迁费、过渡费等归承租人所有，避免后续产生争议。同时要注意，“使用权出售”“永久经营权转让”等表述不改变租赁合同的本质，根据法律规定，租赁合同期限最长不得超过20年，超过部分无效，承租人无法取得等同于所有权人的权益。
- 遇拆迁时优先基于合同关系主张权利：租赁房屋遇拆迁时，承租人要明确自身权利基础是租赁合同，而非房屋所有权，应优先与出租人协商解除合同及损失赔偿事宜，协商不成的，应以租赁合同纠纷为由起诉，而非直接主张分割拆迁补偿款，避免因法律关系认识错误导致败诉。同时要及时留存装修合同及付款凭证、经营流水、搬迁费用支出、与出租方的沟通记录等证据，用于证明自身实际损失。
- 自管公房承租人需注意政策适用条件：对于铁路、国企等单位的自管公房承租人，要注意当地拆迁政策中是否明确规定自管公房比照直管公房处理，且该规则通常仅适用于福利性分房性质的租赁，对于市场化的商业租赁，即使房屋性质是自管公房，也不适用直管公房的拆迁补偿分配规则。
- “使用权转让”协议需谨慎签订：实践中很多商家以“出售长期使用权”“经营权转让”为名变相出租房屋，此类协议本质仍属于租赁合同，超过20年的部分不受法律保护。签订此类协议前，建议咨询专业律师，核实房屋权属、协议性质，避免后续权益受损。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。