房屋租赁合同部分无效且双方都有过错，履约保证金能全退吗？征和律所结合广州(2024)粤01民终23799号案例实务解读
法律问题
房屋租赁合同中部分租赁面积未办理合法报建手续导致合同部分无效，且双方对合同提前解除均存在过错的，履约保证金应当如何处理？租金结算的截止时间怎么认定？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2024)粤01民终23799号生效判决分析：首先，对于未取得合法报建手续的租赁部分，对应的合同条款依法无效，出租人应当返还该部分面积对应的履约保证金；对于合法有效的租赁部分，需根据双方对合同解除的过错比例确定履约保证金的退还比例，若双方均存在过错且过错程度相当的，出租人仅需退还有效部分对应履约保证金的50%，而非全额退还或全额没收。其次，关于租金结算截止时间，承租人主张已提前搬离的，需举证证明已与出租人完成正式房屋交接，若仅自行搬离未配合办理退租交接的，法院通常会酌定合理的交接期限作为租金计算的截止节点，而非直接以承租人自行搬离的时间为准。
法律依据
- 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
- 《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
- 《中华人民共和国民法典》第五百九十二条第一款：当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
- 《中华人民共和国民法典》第七百三十三条：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。
最新案例
基本事实
广州某公司将位于广州市番禺区的部分物业分割出租给广州云某公司、谭某用于经营，双方签订房屋租赁合同，约定了租金标准、履约保证金金额、水电及垃圾处理费承担等条款。合同履行过程中，案涉房屋多次出现漏水、停电问题，双方产生纠纷，广州云某公司、谭某自行搬离案涉房屋但未办理正式退租交接手续。后广州某公司起诉要求对方支付欠付租金、水电费等合计7万余元，广州云某公司、谭某反诉要求广州某公司退还全部履约保证金、水电周转金等共计5万余元及利息。一审判决后双方均不服，向广东省广州市中级人民法院提起上诉。
争议焦点
1.案涉房屋租赁合同的效力如何认定？2.双方对合同提前解除的责任如何划分？3.履约保证金、租金、水电费等费用如何结算？
法院观点
首先，案涉房屋所在建筑物已取得不动产权证书，但出租的第四层（加建半层）未办理合法报建手续，故对应第四层的租赁条款无效，其余一至三层的租赁条款合法有效；其次，出租人未及时彻底解决房屋漏水、停电问题影响承租人正常使用，承租人未按约定支付租金且未配合办理退租交接，双方对合同提前解除均存在过错，酌定各承担50%的责任；第三，履约保证金需按合同无效部分对应比例全额退还，有效部分按过错比例退还50%，与承租人欠付租金、各项应退周转金抵扣后，承租人仍需支付差额；承租人未举证证明已办理正式房屋交接，租金酌定计算至2023年2月28日；出租人主张的水电费、垃圾处理费无充分证据及合同依据，不予支持。
裁判结果
驳回双方全部上诉请求，维持原判：广州云某公司、谭某应于判决生效之日起五日内向广州某公司支付租金差额12331元及相应利息，双方其余诉讼请求均予驳回。
案例检索信息
- 案号：(2024)粤01民终23799号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：广东省广州市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月24日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
对出租方而言：一是出租前需确保全部租赁面积均已取得合法的建设工程规划许可证或不动产权证书，分割出租时要明确标注各单元对应的产权范围，避免因部分加建面积无合法手续导致合同部分无效，产生保证金退还、租金打折等风险；二是要在合同中明确约定履约保证金的性质、没收及退还条件，同时对于水电费、垃圾处理费等代收费用，要明确约定收费标准、缴费周期，并留存水电表读数、双方确认的用量记录、代缴凭证等证据，避免后续主张无据；三是发现承租人搬离后要及时发函要求对方限期办理退租交接，固定房屋收回时间，避免扩大租金损失。
对承租方而言：一是承租前要核实房屋的产权证明、报建手续，确认承租面积全部合法，避免因合同部分无效影响正常经营使用；二是若房屋出现漏水、停电等影响使用的情形，要及时固定证据（如现场照片、视频、沟通记录、实际损失凭证等），并书面要求出租人限期维修，若出租人拒不维修的，可自行维修后主张抵扣租金或依法解除合同，避免仅以口头方式提出异议后直接自行搬离，反而承担违约责任；三是退租时一定要与出租人办理正式的房屋交接手续，签署交接单明确退租时间、房屋状态等，避免因未交接被主张后续租金。
此外，本案中出租人主张的水电费因仅提供单方制作的汇总表，无水电表读数、代缴凭证等佐证未获法院支持，提醒无论是出租方还是承租方，对于代收代缴的费用，一定要留存原始的缴费凭证、双方确认的用量记录，避免后续产生纠纷时举证不能。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。