以房抵债拿到的房子被法院查封能排除执行吗？征和律所结合(2024)最高法民申5544号案例实务解读
法律问题
通过以房抵债方式拿到的商品房，因债务人的其他债务被法院查封时，案外人能否向法院申请排除强制执行？判断标准是什么？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2024)最高法民申5544号生效判决分析：很多人会遇到开发商或债务人用房子抵欠款的情况，要是之后房子因债务人的其他债务被法院查封，能不能保住房子，核心是看是否同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的四个法定条件。
大家最容易有误区的是“以房抵债算不算合法有效的买卖合同”——只要抵债协商是在债务到期之后达成的，双方签了正式的商品房买卖合同，明确约定用欠款抵扣房款，不存在胁迫、恶意串通等无效情形，就算合法有效的买卖合同，房款也视为已经通过抵债方式全部付清。另外“合法占有”也不是必须实际入住，只要在查封前债务人已经交付房屋，你持有钥匙、缴纳过物业费或实际控制房屋，都算合法占有，对方主张“强占”需要拿出充分证据才行。如果是因为开发商项目未验收、未办首次登记等原因导致无法过户，也不算买受人自身过错。四个条件全部满足的话，就可以排除法院的强制执行。
法律依据
1. 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条
金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
2. 《中华人民共和国民法典》第一百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
最新案例
基本事实
陕西某某置业有限公司（以下简称某置业公司）、白某因经营需要，先后欠孟某借款400万元、钢材款300万元，合计700万元。债务到期后双方协商以房抵债，2015年1月23日，某置业公司与孟某签订了包含案涉10套房屋在内的21套《商品房买卖合同》，当日即向孟某出具了全额房款收据。后续某置业公司还向当地房屋产权管理部门提交申请，确认上述房屋抵偿给孟某，配合孟某办理对外销售更名手续。
后某置业公司因欠付咸阳秦都区某某小额贷款有限责任公司债务被诉，案涉10套房屋被法院查封。孟某提出执行异议被驳回后，提起案外人执行异议之诉，要求停止对案涉房屋的强制执行。
一审、二审法院均支持了孟某的诉讼请求，某置业公司、白某不服，向最高人民法院申请再审，主张300万元钢材款债权不真实、购房合同系受胁迫签订、孟某系强行占有房屋、房屋仅为债务担保而非真实买卖。
争议焦点
孟某对案涉10套房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
法院观点
最高人民法院审查认为，本案应当围绕《执行异议和复议规定》第二十八条的四项要件逐一审查：
第一，关于合同效力与价款支付：双方2015年签订商品房买卖合同的时间早于房屋查封时间，协议是债务履行期限届满后达成的以物抵债约定，有欠条、房款收据、房管部门申请、顶账情况说明等多组证据佐证，300万元钢材款债权真实合法，无证据证明合同存在胁迫情形，故合同合法有效，房款已通过抵债方式全部付清。
第二，关于合法占有：合同签订后某置业公司已交付房屋，还配合孟某办理了其中8套房屋的更名手续，孟某亦提交了物业费缴费凭证，足以证明其在查封前已合法占有案涉房屋，某置业公司主张孟某强占房屋但未提供充分证据，不予采信。
第三，关于未过户过错：案涉项目因未完成竣工验收无法办理首次登记，导致无法过户，并非孟某自身原因造成。
裁判结果
最高人民法院裁定驳回陕西某某置业有限公司、白某的再审申请。
案例检索信息
- 案号：(2024)最高法民申5544号
- 案由：案外人执行异议之诉
- 审理法院：最高人民法院
- 裁判日期：2025年6月24日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
1. 以房抵债务必“到期再抵”：如果债务尚未到期就签订以房抵债协议，很可能被法院认定为“让与担保”（即房屋仅为债务的担保，并非真实买卖），无法排除强制执行。建议在债务到期后再与债务人签订正式的商品房买卖合同，明确约定用欠款抵扣全部房款，切勿仅签订模糊的抵债框架协议。
2. 及时收房并留存证据：签完合同后务必尽快办理交房手续，要求债务人出具交房通知书、钥匙收条，同时留存好物业费、水电费、装修费等缴费凭证，这些都是证明“查封前已合法占有”的核心证据，不要因暂时不需要入住就拖延收房。
3. 主动督促办理过户：房屋具备网签、备案条件的要第一时间办理，能过户的及时过户。如果因开发商或债务人原因无法办理过户，也要定期发函催告，留存催告记录，证明自身对未过户不存在过错。
4. 抵债债权需有完整凭证：用于抵债的欠款要留存完整证据链，借款需有借条、转账记录，货款需有合同、送货单、对账单，不要仅持有单一欠条，避免被认定为虚假债务。
此外若遇到房屋被查封的情况，需在法定期限内提出执行异议，异议被驳回的要在15日内提起执行异议之诉，避免错过维权时效。若对证据整理、法律适用拿不准，建议及时咨询专业律师，最大限度维护自身合法权益。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。