离婚协议约定房产归女方却待子女成年再过户，男方现任私自出租收租算不当得利吗？征和律所结合芜湖(2025)皖02民终1771号案例实务解读
法律问题
夫妻离婚时约定房产归一方所有、待子女成年后再办理过户手续，房产实际登记在获得产权的一方名下后，另一方的配偶擅自出租该房屋收取的租金及押金，是否构成不当得利？产权人能否要求返还？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)皖02民终1771号生效判决解答：擅自出租他人所有的房屋收取的租金及押金，符合不当得利的构成要件，应当予以返还。
首先，不当得利的核心认定标准为：一方无合法依据获得利益，另一方因此遭受损失，获益与受损之间存在直接因果关系。本案中，案涉房屋的产权已依法登记在左某名下，左某享有对房屋占有、使用、收益、处分的完整物权，徐某未经左某授权或事后追认，擅自出租房屋获取收益，没有合法依据，直接侵害了左某的收益权，构成不当得利。
其次，离婚协议中关于财产分割的条款对男女双方具有法律约束力，即便双方约定了延后办理过户的时间，也仅属于过户履行期限的约定，不影响财产归属约定的对内效力。徐某以“未到约定过户时间、左某伪造材料过户”作为抗辩理由，本质是对房屋权属登记的异议，与本案不当得利纠纷不属于同一法律关系，不能作为擅自出租他人房屋的合法依据，相关权利人可另行通过合法途径主张权属异议。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
- 《中华人民共和国民法典》第九百八十五条：得利人没有法律根据取得不当利益的，受损失的人可以请求得利人返还取得的利益，但是有下列情形之一的除外：（一）为履行道德义务进行的给付；（二）债务到期之前的清偿；（三）明知无给付义务而进行的债务清偿。
- 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第六十九条第二款：当事人依照民法典第一千零七十六条签订的离婚协议中关于财产以及债务处理的条款，对男女双方具有法律约束力。
真实案例
左某与案外人茆某12016年协议离婚，双方约定案涉芜湖市弋江区某小区房屋归左某所有，待女儿年满16周岁后办理过户手续。2017年，案涉房屋已登记至左某名下。2021年茆某1与徐某登记结婚，2024年徐某未经左某同意，将案涉房屋出租给案外人胡某，收取租金及押金共计7600元。租赁期间左某得知房屋被出租后，垫付了租赁期间产生的水电费1188.03元，因协商返还费用未果，遂向法院提起诉讼，要求徐某返还租金押金并赔偿水电费损失。
一审法院审理认为，徐某未经产权人左某授权擅自出租房屋，收取的租金及押金构成不当得利，判决徐某于判决生效之日起十日内返还左某7600元，对左某主张的水电费损失因约定由承租人承担、徐某未实际获利，不予支持。徐某不服一审判决提起上诉，主张离婚协议约定的过户条件未成就、左某伪造材料办理过户，法院应当移送犯罪线索中止审理。
安徽省芜湖市中级人民法院二审审理认为，离婚协议的财产分割条款对双方具有法律约束力，过户时间的约定不影响财产归属的效力，房屋权属异议与本案不当得利纠纷不属于同一法律关系，不影响本案审理，最终判决驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)皖02民终1771号
- 案由：不当得利纠纷
- 审理法院：安徽省芜湖市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月24日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 离婚时约定房产归一方所有但延后过户的，建议在离婚协议中明确约定延后过户期间房屋的使用权、收益权、维护责任归属，避免后续因房屋出租、维修等产生纠纷；同时可对延后过户期间的违约责任作出明确约定，保障守约方权益。
- 若发现自己名下的房产被他人擅自出租、处分，第一时间固定产权证明、对方擅自处分的证据（如租赁合同、租金转账记录、租户证言等），可先与对方协商返还收益，协商不成的及时提起不当得利或侵权诉讼，避免超过诉讼时效。
- 若对不动产权属登记有异议，应当通过提起确权民事诉讼或撤销登记的行政诉讼等合法途径主张权利，不得以此为由擅自处分登记在他人名下的房产，否则不仅需要返还不当得利，还可能承担侵权赔偿责任。
- 未经产权人同意擅自装修、维修他人房屋产生的费用，无法在不当得利纠纷中直接抵扣收益，相关权利人需另案主张权利，因此建议对房屋进行大额投入前务必核实产权归属，获得产权人的明确授权。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。