非本村村民购买农村集体土地签订的转让协议有效吗？征和律所结合淮南(2025)皖04民终1228号案例实务解读
法律问题
非本村村民购买农村集体土地签订的转让协议是否具有法律效力？协议被认定无效后，已支付的转让款能不能要回来？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)皖04民终1228号生效判决分析：
很多人觉得只要双方签了协议、付了钱，土地转让就是有效的，但其实农村集体土地的流转有严格的法律限制，不是随便就能买卖的。
首先，不管是农村宅基地还是承包地，使用权都是和村集体经济组织成员的身份绑定的，只有本村村民才有资格依法取得。如果不是本村村民，又没有经过村集体的民主议定程序和乡镇政府批准，私下签订的土地转让协议会因为违反法律的强制性规定而被认定为无效。
其次，协议被认定无效后，转让方要把收到的转让款退还给受让方，但如果受让方自己也有过错（比如明明知道自己不是本村村民还买地），那想要对方赔偿资金占用利息之类的损失，法院大概率不会支持，毕竟双方都有过错，损失要自己担一部分。
法律依据
- 《中华人民共和国土地管理法》（2019修正）第九条：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
- 《中华人民共和国土地管理法》（2019修正）第十一条：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
- 《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
- 《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
最新案例
基本事实
2013年2月，王某（凤台县古店村村民，非案涉土地所在的新河村村民）与童某签订《转让协议》，约定童某将位于凤台县古店乡康庄路段路北的一块土地以14万元的价格转让给王某用于建房。协议签订后，王某付清了全部转让款，但一直没能在案涉土地上建房。
后来王某起诉到法院，要求确认《转让协议》无效，让童某返还14万元转让款并支付利息。一审法院认为协议是双方真实意思表示，属于合法的土地使用权转让，判决驳回了王某的全部诉讼请求。王某不服，向淮南市中级人民法院提起上诉。
争议焦点
1. 王某和童某签订的《转让协议》到底有效还是无效？
2. 王某要求童某返还14万元转让款并支付利息，有没有法律依据？
法院观点
二审法院审理后认为：农村集体土地的使用权是给本集体经济组织成员的福利，和成员身份绑定，非本集体成员不能随便取得。案涉土地是凤台县古店乡新河村的集体土地，王某不是新河村的村民，根本没有资格受让这块土地的使用权，而且这次转让也没有经过村集体的同意，所以《转让协议》违反了法律的禁止性规定，是无效合同。
关于转让款和利息：协议无效后，童某收到的14万元转让款理应返还给王某。但王某明明知道自己不是新河村村民，还私下买地，自己也有过错，所以他主张的资金占用利息，法院不予支持。
裁判结果
淮南市中级人民法院二审判决：撤销一审判决，确认王某与童某2013年2月18日签订的《转让协议》无效，童某于判决生效后15日内退还王某14万元土地转让款，驳回王某的其他诉讼请求。
案例检索信息
- 案号：(2025)皖04民终1228号
- 案由：确认合同无效纠纷
- 审理法院：安徽省淮南市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月23日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 千万别乱买农村的地！尤其是非本村村民，不要觉得签了协议、付了钱就万事大吉，这种私下转让集体土地的协议大概率是无效的，不仅建不了房、用不了地，还可能拿不回全部损失，得不偿失。
- 如果确实需要使用农村集体土地，一定要走合法途径：比如宅基地只能在本村村民之间流转，还要符合“一户一宅”的规定；如果是承包地要流转给外村人，必须经过本村村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，还要报乡镇政府批准，千万别私下交易。
- 如果已经签了这类无效的转让协议，要及时收集好转让协议、付款凭证、沟通记录等证据，先和对方协商退款，协商不成的尽快起诉，避免超过诉讼时效。另外要注意，自身有过错的，不要盲目主张全部损失，合理确定诉求才能减少维权成本。
- 最后提醒大家，不是所有农村土地转让都无效，本村村民之间的合法流转、经过法定程序的集体经营性建设用地出让等都是有效的，要具体情况具体分析，拿不准的可以咨询专业律师。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。