用房产抵货款面积缩水按哪个算抵账金额？征和律所结合铜陵(2025)皖07民终304号案例实务解读
法律问题
买卖合同中双方约定以房抵付货款，若实际交付的房产面积小于约定面积，抵付货款的金额应当按约定面积计算还是实际登记面积计算？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)皖07民终304号生效判决解答：以房抵债本质是合同双方约定以房产交付代替原定的货款支付，属于代物清偿的一种形式，核心是通过交付等值财产抵消相应债务。若双方在抵账约定中明确了房产的单价和面积，在单价未发生变更的情况下，实际交付的房产面积小于约定面积的，应当按照“实际面积×约定单价”的标准计算实际抵付的货款金额，而不能直接按照约定的总抵价计算。至于房产面积差产生的损失，若系开发商原因导致，实际取得房产所有权的一方可另行依据商品房买卖合同向开发商主张权利，该事项不影响抵债双方之间的货款抵扣金额认定。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
- 《中华人民共和国民法典》第五百一十条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。
- 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第二款：买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以参照违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失。
真实案例
李某长期从事建筑工程施工，钱某甲、钱某乙父子从事黄沙、混凝土销售，双方自2011年起建立供货关系，期间李某多次借用第三方公司名义与钱某甲借用的第三方公司签订混凝土买卖合同，实际供货、结算、付款均在李某与钱某甲父子之间进行。
2015年双方达成约定，用李某承建的某花园项目房产抵付所欠货款，最初约定抵付的房产为某楼商业用房，后变更为某花园8号楼，约定面积1034.59㎡，单价9800元/㎡，总抵价10138982元。2022年1月，案涉房产实际过户至钱某乙名下时，不动产权证登记的总面积仅为1014.35㎡，较约定面积少了20.24㎡。
2020年1月12日双方进行最终结算，李某应付的黄沙、混凝土货款总计8972626.5元，扣除结算前李某已支付的166.7万元、用两套公寓抵付的622862.65元，加上后续支付的4万元、用8号楼抵付的房款，李某认为自己多付了345万余元，遂起诉要求钱某甲父子返还；钱某甲父子则反诉主张李某长期逾期付款，应支付近300万元的逾期付款利息。
一审法院审理认为，以房抵债的金额应当按实际登记面积计算，实际抵付金额为9940630元，李某确实多付货款3257866.15元，钱某甲父子应予返还；同时李某在结算后未及时付清货款，应按照LPR加计50%的标准支付结算后至抵房完成期间的逾期利息857925.4元。
双方均不服一审判决提起上诉：李某主张抵房款应按约定的10138982元计算，面积差应由钱某乙向开发商主张；钱某甲父子则主张应按合同约定的更高标准计算逾期利息，金额应为299万余元。安徽省铜陵市中级人民法院二审审理认为，双方约定的抵房款由单价和面积共同组成，实际面积缩水的情况下按实际面积计算抵付金额符合双方约定和法律规定，同时双方提交的证据不足以证明结算前的具体欠款金额，一审酌定的利息标准公平合理，最终判决驳回双方全部上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)皖07民终304号
- 案由：买卖合同纠纷
- 审理法院：安徽省铜陵市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月23日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 签订以房抵债协议时，一定要明确约定“若实际交付的房产面积与约定不符，抵付货款的金额按实际面积乘以约定单价计算，多退少补”，避免后续就抵账金额产生不必要的争议；如果是开发商原因导致面积缩水，取得房产的一方可另行依据商品房买卖合同向开发商主张面积差退款或违约责任，该事项不影响抵债双方之间的货款结算。
- 如果需要借用第三方公司名义签订买卖合同，一定要留存好双方个人之间的结算凭证、付款记录、沟通记录，最好在合同中明确约定实际履行主体、责任承担主体均为实际交易的个人，避免后续出现主体不适格的抗辩，耽误维权进度，增加维权成本。
- 买卖合同履行过程中，要定期与交易相对方对账结算，结算时一定要明确是否已包含逾期付款违约金、利息等费用；若结算单中未提及逾期付款责任，后续债权人仍有权主张结算后的逾期付款损失，债务人也应当在结算后及时履行付款义务，避免产生额外的利息成本。
- 不同项目的买卖合同如果约定了不同的管辖法院，法院一般不会在同一个案件中合并处理，需要分别向有管辖权的法院起诉，因此签订合同时尽量统一约定管辖法院，降低维权的时间和经济成本。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。