以物抵债拿到房子后原占有人拒不搬离该找执行局还是起诉？征和律所结合铜陵(2025)皖07民终537号案例实务解读

征和律师事务所 | 2026-07-29 | 物权纠纷

法律问题

通过以物抵债程序取得不动产所有权后，执行程序已经终结，原承租人或实际占有人拒不搬离、拒绝支付租金的，权利人应当向原执行法院申请强制执行，还是可以直接提起排除妨害的民事诉讼？

征和律师事务所结合(2025)皖07民终537号生效判决分析：就本案所涉核心争议，核心区分标准是执行程序是否已经终结，以及案涉争议是否属于执行程序终结后新发生的民事法律关系：

若以物抵债程序尚未终结，案涉房屋仍在执行交付环节，相关交付争议属于执行工作范围，权利人应通过执行程序主张权利；
若执行程序已经正式终结，权利人已完成不动产权登记、取得完整物权，此时针对占有人拒不搬离、拒绝履行租赁义务等新发生的侵权事实，属于独立的物权保护民事争议，权利人有权直接提起排除妨害诉讼，人民法院应当依法受理，实体审查租赁合同效力、租赁期限、占有合法性等问题。

本案一审法院错误将执行终结后的新物权争议等同于执行交付问题，混淆了执行程序与民事诉讼程序的适用边界，因此二审法院依法予以纠正。

《中华人民共和国民法典》第二百二十九条：因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。
《中华人民共和国民法典》第二百三十六条：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条：起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十条：第二审人民法院查明第一审人民法院作出的不予受理裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院立案受理；查明第一审人民法院作出的驳回起诉裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院审理。

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：

明确维权路径的核心节点：通过以物抵债取得不动产的当事人，首先要核实执行程序是否已正式终结（取得执行结案通知书、完成不动产权登记）。若执行未终结，优先联系执行法官处理房屋交付问题；若执行已终结，针对占有人拒不搬离、拒付租金等新事实，直接提起民事诉讼即可，无需再申请执行监督或恢复执行。
做好核心证据留存：遇到占有人拒不配合的情况，第一时间留存以下证据：不动产权证书/以物抵债生效裁定、催告腾房的书面函件及送达凭证、沟通记录（微信、短信、通话录音）、报警记录、现场占有照片/视频、同地段房屋租金参考依据等，避免后续诉讼中举证不能。
警惕虚假租赁抗辩：若占有人以“买卖不破租赁”为由抗辩，需严格审查租赁合同的签署时间、租金支付记录、实际占有起始时间，防范原产权人与占有人恶意倒签合同、虚构20年长期租赁阻碍物权行使的情况，必要时可申请对租赁合同的形成时间进行司法鉴定。
同步主张占有使用费：提起排除妨害诉讼时，可一并主张房屋占有使用费，标准可参照同地段同类房屋的市场租金价格，举证时可提交周边商铺的租赁合同、中介公开报价、租金评估报告等作为参考，尽可能挽回损失。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。