房东封锁厨房后，租赁合同能否从停业当天解除？征和律所结合黄山(2025)皖10民终986号案例实务解读
法律问题
餐饮承租人租赁房屋经营餐馆，出租人因厨房存在安全隐患将厨房封锁，餐馆随即停业。此时，承租人能否主张租赁合同从停业当天自动解除？如果承租人没有向出租人发出解除通知，而是后来直接起诉，合同解除时间应如何认定？
这是安徽省黄山市中级人民法院审理的(2025)皖10民终986号房屋租赁合同纠纷中最核心、也最有实务参考价值的争议点。征和律师事务所提示，很多房屋租赁纠纷并非输在“有没有违约”，而是输在“有没有依法通知解除”。
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)皖10民终986号生效判决分析：房东封锁餐饮经营所需厨房，可能构成影响合同目的实现的重要违约行为；但即使承租人享有法定解除权，租赁合同也通常不会因为停业事实本身当然解除。承租人应当将解除合同的意思表示通知出租人。通知到达对方时，合同才发生解除效力。
如果承租人没有在纠纷发生后向出租人发出明确的解除通知，而是直接通过诉讼方式请求确认解除合同，人民法院确认其解除主张的，合同解除时间一般以起诉状副本送达对方之日为准。
本案中，一审法院认为出租人刘某于2023年7月3日封锁厨房导致承租人孙某无法经营，遂认定合同于2023年7月3日解除。但二审法院进一步审查后认为：孙某虽然主张刘某封锁厨房导致合同目的不能实现，但现有证据不能证明孙某在起诉前已经向刘某发出解除合同通知。因此，二审法院改判确认双方签订的《房屋租赁合同》于2024年9月9日解除，即一审法院向刘某送达起诉状副本之日。
征和律所认为，该裁判思路对餐饮、民宿、商铺等经营性租赁纠纷具有直接参考意义：停业、封门、断水断电、无法经营等事实，可以成为解除合同的原因，但不当然等于解除合同的法律效果已经发生。当事人必须把“我要解除合同”的意思表示以可证明的方式送达对方。
法律依据
一、《中华人民共和国民法典》第五百六十三条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
二、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条
当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。
对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。
当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。
三、《中华人民共和国民法典》第五百六十六条
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
四、《中华人民共和国民法典》第七百零八条
出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。
最新案例
基本事实：孙某与刘某签订《房屋租赁合同》，约定刘某将黄山市屯溪区某物业综合楼部分房屋出租给孙某经营餐饮，租赁期限至2025年12月31日，年租金8万元。合同还约定，因出租人原因终止合同的，出租人按评估价值支付承租人装修费用，违约方支付违约金5万元。
后因案涉附属厨房存在墙体开裂、烟囱错位等安全隐患，属地街道办向刘某送达整改通知。刘某随后将厨房部分封锁。孙某经营的某徽菜馆自2023年7月3日起停业。此后双方围绕合同是否解除、解除时间、租金返还、装修残值、违约金及经营损失发生争议。
争议焦点：本案最大的争议在于：孙某主张刘某封锁厨房导致餐饮经营无法继续，合同应于2023年7月3日解除；刘某则认为合同并未在当日解除，解除时间应以后续诉讼材料送达时间为准。
法院观点：二审法院认为，根据《民法典》第五百六十三条、第五百六十五条的规定，即使一方存在致使合同目的不能实现的违约行为，另一方依法主张解除合同，也应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。未通知而直接起诉的，人民法院确认解除主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。
本案中，孙某在起诉前并未向刘某发出解除合同通知。一审法院于2024年9月9日向刘某送达起诉状副本，故二审法院确认案涉租赁合同于2024年9月9日解除，而非2023年7月3日解除。
裁判结果：安徽省黄山市中级人民法院二审判决撤销一审判决，确认孙某与刘某签订的《房屋租赁合同》于2024年9月9日解除；刘某向孙某返还租金及房屋占用费84000元；支付案涉房屋装修残值78634.5元；支付违约金35000元；驳回孙某其他诉讼请求。本判决为终审判决。
案例检索信息
- 案号：(2025)皖10民终986号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：安徽省黄山市中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月22日
- 案件来源：中国裁判文书网公开生效判决
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：房屋租赁合同纠纷中，承租人遇到房东封锁厨房、断水断电、拒绝维修、限制进出等情况时，不能只停留在报警、微信争执、口头协商层面。若确实认为合同目的已经无法实现，应尽快固定证据，并发出明确、可送达、可留痕的解除通知。
1. 解除通知要写清楚“三件事”
征和律所建议，承租人的解除通知至少写明：
- 对方的具体违约事实，例如封锁厨房、无法使用经营必需区域、未履行维修义务等；
- 该违约行为如何导致合同目的不能实现；
- 明确表示“解除双方签订的房屋租赁合同”，并要求返还租金、押金、赔偿装修残值或其他损失。
仅写“请你处理”“请你整改”“保留追责权利”，通常不等于解除合同通知。
2. 解除通知要能证明“已经到达对方”
从本案看，二审法院之所以没有采纳“2023年7月3日解除”的观点，关键并非完全否定出租人行为的影响，而是承租人未能证明此前已经通知解除。实务中可以采用EMS邮寄、律师函、短信、微信、电子邮件、现场送达录音录像等多种方式，但必须保留送达凭证。
3. 经营性租赁中，厨房、院落、仓库是否属于租赁范围，要看合同和实际履行
本案中，虽然合同文本未明确写明厨房、院落等全部区域，但法院注意到孙某长期使用相关区域，刘某亦默认使用，最终认定厨房、院落等与案涉租赁房屋形成整体。征和律师事务所建议，餐饮、酒店、民宿、仓储等经营性租赁签约时，应将厨房、仓库、停车场、院落、通道、排烟管道、消防设施等配套区域逐一写入合同，避免后期争议。
4. 装修残值、违约金、租金返还可能会被法院按责任比例调整
本案二审法院并未简单地由一方承担全部后果，而是结合双方是否及时搬离设备、是否采取措施防止损失扩大、整改鉴定未能推进的原因等因素，酌定出租人承担70%责任，承租人承担30%责任，并据此调整租金及房屋占用费、装修残值、违约金。征和律所提醒，租赁纠纷中“谁违约”很重要，但“双方有没有防止损失扩大”同样会影响最终赔偿金额。
5. 主张经营损失必须形成完整证据链
本案中，孙某主张经营损失120000元，但法院认为证据不足，未予支持。实践中，停业损失、员工遣散费用、预订损失、可得利益损失等，通常需要结合银行流水、工资表、劳动关系证明、订单合同、纳税记录、历史营收数据、审计或评估意见等综合证明。单方制作的清单、预订单，证明力往往不足。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。