买了房逾期交房开发商要扣127天违约金？征和律所结合滁州(2025)皖11民终1209号案例实务解读
法律问题
商品房预售合同履行过程中，开发商逾期交房的，能否以疫情防控、大气污染管控、中高考停工等为由主张扣减逾期天数、减少违约金？逾期交房的时间应当如何认定？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)皖11民终1209号生效判决解答：
只有同时满足“不能预见、不能避免、不能克服”的不可抗力因素，才能作为开发商逾期交房的免责或减责事由，且开发商必须举证证明该因素实际导致案涉项目停工的具体天数，仅依据笼统的地方政策文件无法直接主张扣减逾期天数。具体可分为三类情况：
- 疫情防控因素：新冠疫情防控属于法定不可抗力，但法院不会直接按照开发商主张的天数扣减，而是会结合项目所在地的实际防控强度、对案涉项目施工的实际影响程度，酌定合理的扣减天数。
- 大气污染管控因素：如果开发商无法提供政府部门出具的强制停工通知、项目施工日志、工期延误签证等证据，证明管控措施实际导致案涉项目停工的具体天数，就不能主张扣减逾期天数。
- 中高考停工因素：中高考属于每年固定举行、开发商在签订合同前就应当预见的施工限制情形，不属于不可抗力，专业房地产开发企业应当在规划工期时预留该部分时间，不能以此为由顺延交房期限。
此外，商品房的合法交付必须以取得建设工程竣工验收备案为法定条件，即便开发商提前通知业主收房，只要房屋未取得竣工验收备案，就不符合交付标准，逾期交房的天数应当计算至房屋符合交付条件且开发商有效通知业主收房的合理期限届满之日。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第一百八十条
因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。
不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 - 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 - 《中华人民共和国民法典》第五百九十条
当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。 - 《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款
建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
真实案例
基本事实
2022年2月19日，张某与滁州某房地产开发有限公司签订《滁州市商品房买卖合同（预售）》，约定张某购买该公司开发的商品房一套，总房款1070912元，开发商应当在2023年11月30日前交付房屋，逾期交房的，按日向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同签订后，张某按约支付了全部购房款。
因开发商未按期交房，张某向一审法院起诉，变更后诉讼请求为要求开发商支付逾期交房违约金45406元。一审中，开发商主张因疫情、大气污染、中高考等因素应当扣减127天逾期天数。一审法院查明案涉房屋于2024年6月28日取得竣工验收备案证书，结合小区其他业主收房情况，认定合理交房时间为2024年7月31日，同时酌定扣减疫情导致的30天逾期天数，判决开发商支付张某逾期交房违约金45406元。
开发商不服一审判决，向安徽省滁州市中级人民法院提起上诉，主张应当扣减127天逾期天数（疫情80天、天气污染停工22天、中高考停工25天），仅需支付17777.14元违约金。
法院观点
二审法院认为：
- 疫情防控属于不可抗力，一审法院参照本地防控措施天数并给予合理应急反应时间，酌定扣减30天逾期天数，符合法律规定和案件实际；
- 开发商主张的大气污染管控、中高考停工等情形，现有证据不能充分证明案涉项目受影响的程度和天数，且中高考属于工程施工期间能够预见的情况，不属于不可抗力，因此对该部分扣减主张不予支持；
- 商品房交付必须以取得竣工验收备案为法定条件，一审法院结合案件情况认定合理交房时间为2024年7月31日，并无不当。
裁判结果
驳回上诉，维持原判，二审案件受理费由开发商负担。
案例检索信息
- 案号：(2025)皖11民终1209号
- 案由：商品房预售合同纠纷
- 审理法院：安徽省滁州市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月25日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
针对购房者：
- 收房时务必先查验开发商是否取得《建设工程竣工验收备案表》，未取得备案的房屋不符合法定交付条件，购房者有权拒绝收房，逾期交房违约金可继续计算至符合交付条件且开发商有效通知收房之日。
- 若开发商主张逾期交房系不可抗力导致，购房者有权要求开发商出示政府强制停工通知、项目施工日志、工期延误签证、向业主发送的不可抗力通知等证据，仅凭笼统的政策文件不能作为扣减违约金的依据。
- 如果合同约定的逾期交房违约金过低（低于房屋同地段租金等实际损失），购房者可在诉讼中请求法院调高违约金标准；若开发商主张违约金过高，也需举证证明实际损失低于约定标准。
针对房地产开发企业：
- 签订商品房预售合同时应当科学规划工期，将中高考、常规环保管控等可预见的施工限制因素纳入工期考量，避免盲目承诺交房时间引发违约风险。
- 遇到疫情、突发重大环保管控等不可抗力事件时，应当及时向购房者发送书面通知，说明情况及预计顺延的工期，同时留存好政府停工文件、施工日志、复工通知等证据，避免后续举证不能。
- 不得在未取得竣工验收备案的情况下通知业主收房，该行为既不符合法律规定，也无法产生免除逾期交房违约责任的法律效果。
此外，本案中张某最初起诉要求解除合同，后根据案件实际情况变更为主张逾期交房违约金，也是购房者灵活选择维权路径的参考：如果房屋已接近交付，主张违约金可能比解除合同更符合实际需求，具体可结合自身情况咨询专业律师确定最优方案。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。