拆迁安置房业主未与物业分公司签合同可拒交物业费？征和律所结合阜阳(2025)皖12民终2355号案例实务解读
法律问题
拆迁安置房的业主未直接与提供物业服务的物业公司分公司签订合同，能否以房屋属于拆迁安置房、自身为失地农民为由拒绝缴纳物业费及二次供水费？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)皖12民终2355号生效判决分析：
第一，物业公司分公司具备合法的诉讼主体资格，且与业主成立事实物业服务关系。根据法律规定，法人可以依法设立分支机构，分支机构经总公司授权以自己的名义从事民事活动的，相应民事责任由法人承担。本案中，虽然与业主签订物业服务合同的是物业公司总公司，但分公司是依法设立并领取营业执照的分支机构，经总公司授权实际为小区提供了物业服务，业主也实际接受了服务，因此双方之间的物业服务合同关系合法有效，分公司有权以自己的名义起诉主张物业费。
第二，拆迁安置房的性质及业主的失地农民身份，均不构成免交物业费的法定理由。只要物业服务人按照合同约定和相关规定提供了物业服务，业主就应当履行缴费义务，不得以房屋是安置房、不需要物业服务、经济困难等为由拒绝缴纳物业费。本案中当地政府已经针对拆迁安置房出台了过渡期物业费补贴政策，业主仅需承担补贴后的个人负担部分，不存在不合理加重业主负担的情形。
第三，二次供水费的缴纳有合同依据和政策依据。案涉物业服务合同明确约定二次供水费用据实分摊，且当地发改委的前期物业服务收费备案中也明确了二次供水能耗的收费标准，物业公司实际提供了二次供水服务，业主应当按照约定及备案标准缴纳相应费用。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第七十四条：法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。
- 《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
- 《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
最新案例
范某系安徽省太和县某拆迁安置小区业主，2017年12月接收两套安置房屋后，与上海某某物业管理有限公司签订《物业服务合同》，约定由该公司为小区提供物业服务，物业费按0.73元/月/平方米收取，二次供水费据实分摊；同时当地针对拆迁安置房出台了过渡期物业费补贴政策，前三年补贴50%、第四年补贴40%、第五年补贴30%，第六年起由业主全额承担。后上海某某物业管理有限公司授权其太和分公司（即上海某某物业管理有限公司太和分公司）实际提供案涉小区的物业服务。
因范某长期未缴纳2018年12月14日至2023年3月31日的物业费及二次供水费，上海某某物业管理有限公司太和分公司多次催缴无果后诉至法院。范某辩称：其未与太和分公司签订合同，该分公司无诉讼主体资格；案涉房屋是拆迁安置房，不属于物业管理条例规定的“销售物业”，其作为失地农民无需缴纳物业费；二次供水费没有法律依据。
一审法院审理认为，太和分公司系依法设立的分支机构，经总公司授权且实际提供了物业服务，与范某存在合法有效的物业服务关系，范某应当按照合同约定及补贴政策缴纳物业费及二次供水费。最终一审法院判决范某支付物业服务费5628元、二次供水费1030元，合计6658元，同时驳回了物业公司主张的违约金诉求。范某不服一审判决提起上诉，安徽省阜阳市中级人民法院二审审理认为，范某的上诉请求均无事实和法律依据，判决驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)皖12民终2355号
- 案由：物业服务合同纠纷
- 审理法院：安徽省阜阳市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月24日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
第一，业主面对物业纠纷时切勿盲目拒交物业费。如果认为物业服务质量不达标，应当注意收集固定相关证据，比如公共区域保洁不到位、设施设备损坏未维修、安保缺失等的照片、视频、沟通记录等，可以先向物业公司书面反馈要求整改，也可以向属地住建部门、街道办事处投诉，或者通过业主大会共同决议解聘物业服务企业。直接拒交物业费不仅可能面临败诉风险，还需承担诉讼费、滞纳金等额外成本。针对拆迁安置房的物业费补贴政策，业主可以主动向街道、社区核实补贴标准和期限，避免多缴费用。
第二，物业服务企业应当强化证据意识，规范服务流程。日常服务中要注意留存保洁、安保、设施维保等服务记录，催缴物业费时要通过书面函件、微信/短信、公告等方式进行并留存证据，避免因证据不足导致主张无法得到支持。若由分公司实际提供服务的，应当妥善保管总公司的授权文件，确保主体资格不存在瑕疵。此外，违约金约定不宜过高，若约定标准过分高于实际损失，法院可能会依法予以调整。
第三，需特别注意物业费纠纷的诉讼时效问题。物业费纠纷的诉讼时效为三年，物业公司应当在时效内及时主张权利，每次催缴都可以起到诉讼时效中断的效果，避免因超过诉讼时效丧失胜诉权。本案中物业公司曾多次就案涉物业费提起诉讼，因此未超过诉讼时效。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。