承租人签了合作协议，就能独占园区公共区域和林地管理权吗？征和律所结合宣城(2025)皖18民终2424号案例实务解读
法律问题
园区承租人与管理方签订合作协议，约定由承租人开发公共区域、未出租林地，并约定承租人可以获得部分“管理权”。那么，承租人是否就能据此要求独占园区公共区域的管理权、使用权，并进一步要求其他租户拆除围栏、儿童娱乐设施、集装箱等设备？
征和律师事务所认为，本案最大的争议不在于“能不能经营文创市集”，而在于：合作协议约定的开发利用权，能否扩大解释为对公共区域、林地的全面管理权和排他使用权。
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)皖18民终2424号生效判决分析：承租人即使与园区管理方签订了合作开发协议，也不当然取得园区公共区域的独占管理权、排他使用权；对于未出租林地，若合同仅约定“开发利用权”，通常应理解为在合同目的和管理方允许范围内进行合理经营使用，而不能当然扩大为对林地的完整管理权。
本案中，杨某与宣城某公司签订《场地租赁协议书》，双方约定由杨某举办文创市集，宣城某公司以园区公共区域、未出租林地开发利用权进行合作，并约定杨某可对公共卫生间、标识、广告位、房屋外观、空地、停车场等获得一定管理权。杨某据此主张：公共区域和未出租林地的管理权、使用权均应归其所有，并要求宣城某公司恢复公共区域、林地至2024年4月前的状态。
但二审法院并未支持杨某的该项上诉主张。核心理由包括：
- 第一，公共区域并非某一承租人可以独占。园区内存在多个租户，其他租户基于其租赁关系，对园区道路、空地、停车场等公共区域享有合理通行、使用利益。
- 第二，园区管理方转让公共区域管理权不能损害其他租户权益。宣城某公司即使与杨某签订协议，也不能在未妥善处理其他租户合法利益的情况下，将公共区域管理权全部让渡给杨某。
- 第三，未出租林地的“开发利用权”不等于完整“管理权”。法院确认杨某可对截至2024年3月25日尚未出租的林地用于文创市集项目开发利用，但该权利应受合同约定、园区整体管理、其他租户相邻权益以及安全、绿化等要求限制。
- 第四，要求拆除其他租户设施，需要有明确权利基础。杨某要求拆除围栏、儿童娱乐项目、羊圈、集装箱等设施，但其对公共区域并不当然享有管理权，故该项请求缺乏依据。
因此，征和律所提示，园区租赁、营地运营、文创市集、商业综合体分租等场景中，合同写明“管理权”“使用权”并不意味着一定能对抗其他租户或上级出租人的权利安排。真正能否行使，还要看出租人自身权利来源、合同约定是否明确、是否损害第三方合法权益以及是否符合安全管理要求。
法律依据
1.《中华人民共和国民法典》第一百三十二条
民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。
本案中，承租人主张独占公共区域管理、使用利益，若影响其他租户对园区公共区域的正常使用，就可能超出其合同权利边界。
2.《中华人民共和国民法典》第四百六十五条
依法成立的合同，受法律保护。
依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
杨某与宣城某公司之间的协议原则上只约束双方，不能当然剥夺园区其他租户基于其租赁合同享有的公共区域合理使用利益。
3.《中华人民共和国民法典》第五百零九条
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
该条说明，租赁合同履行不仅要看字面约定，还要结合合同目的、诚信原则、交易习惯以及生态保护、安全管理等要求。
4.《中华人民共和国民法典》第七百一十六条
承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
本案还涉及上级出租人某江苏公司与宣城某公司之间的租赁关系。宣城某公司再与杨某合作开发部分区域时，其处分范围不能超过自身取得的租赁权边界，也不能违反上级租赁合同关于转租、管理、安全等限制。
最新案例
一、基本事实
宣城某公司从某江苏公司处承租位于安徽省宣城市宣州区的房地产及大面积场地，用于文化生态旅游及附属配套经营。之后，宣城某公司与杨某签订《场地租赁协议书》，约定双方合作开发园区公共区域和未出租林地，由杨某举办文创市集并负责项目安全，宣城某公司可按利润比例取得收益。
协议签订后，杨某认为其已取得园区公共区域及未出租林地的管理权、使用权，遂起诉要求宣城某公司交出公共区域、林地管理权和使用权，并要求恢复公共区域和林地至2024年4月前状态，包括拆除部分租户加装的围栏、儿童娱乐项目、羊圈、集装箱等设施。
二、争议焦点
本案二审的核心争议是：杨某能否依据《场地租赁协议书》，要求取得小城故事度假村公共区域及未出租林地的完整管理权、使用权，并排除其他租户对公共区域的使用。
三、法院观点
安徽省宣城市中级人民法院认为，林地承包经营权流转后，土地经营权人一般可依法享有管理、经营权利，但本案并非林地经营权流转，而是宣城某公司将其与上级出租人之间部分林地租赁权再次流转。该种租赁权流转并不当然包含管理权和完整使用权的再次流转。
法院进一步指出，《场地租赁协议书》仅约定宣城某公司以未出租林地的开发利用权与杨某合作，因此杨某享有的是林地开发利用权，即经营权，并非当然取得林地管理权。杨某只能在宣城某公司允许范围内，按照合同约定用途对林地进行合理开发使用。
关于公共区域，法院认为，园区内建筑物及场地权属具有特殊性，园区内亦存在多个租户。其他租户基于其与宣城某公司的租赁合同，对公共区域享有合理使用利益。宣城某公司未经其他租户同意，仅以协议方式将公共区域管理权全部让渡给杨某，可能侵害其他租户的合法租赁权益。杨某作为承租人之一，不能主张对公共区域独占使用。
四、裁判结果
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
一审判决中，法院已支持宣城某公司将截至2024年3月25日尚未出租的林地交付杨某用于文创市集项目开发利用，并支持安装独立水电表；但驳回杨某关于公共区域管理权、公共区域独占使用权、林地完整管理权以及恢复公共区域和林地原貌等其他诉讼请求。二审对此予以维持。
案例检索信息
- 案号：(2025)皖18民终2424号
- 案由：租赁合同纠纷
- 审理法院：安徽省宣城市中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月22日
- 裁判结果：驳回上诉，维持原判
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：园区类、营地类、文旅项目类租赁合同，最容易发生争议的，不是“有没有签合同”，而是“合同里的区域、权利、边界有没有写清楚”。如果合同只笼统写“公共区域管理权”“空地使用权”“林地开发利用权”，后续一旦涉及其他租户、上级出租人、安全监管、消防、电力、绿化保护，就很容易出现履行障碍。
征和律所建议，当事人在签订类似协议前，至少应重点审查以下事项：
- 核查出租人的权利来源。出租人是所有权人、总承租人、受托经营方，还是二房东？其是否有权再出租、分租、转让管理权？
- 明确公共区域的使用方式。道路、停车场、门卫室、公共卫生间、空地等是否允许独占？是否需保留其他租户通行、消防、装卸、经营便利？
- 区分“经营权”“使用权”“管理权”。开发利用某片林地，不等于可以排除出租人管理，也不等于可以决定其他租户设施是否拆除。
- 取得必要的书面同意。涉及转租、分租、搭建帐篷、设置娱乐设施、改变绿化、接电接水的，应尽量取得上级出租人、物业管理方或监管部门的书面确认。
- 约定冲突处理机制。如其他租户占用公共区域、影响项目经营，应约定由谁协调、谁通知、谁承担整改义务，而不是事后简单要求“清场”。
对已经发生类似纠纷的当事人，征和律师事务所建议优先固定三类证据：一是租赁合同、合作协议及补充协议；二是公共区域、林地交付和实际使用状态的照片、视频、平面图；三是与出租人、其他租户、上级出租人之间关于管理权限、整改通知、安全隐患的沟通记录。证据越能证明“权利来源清楚、使用范围明确、未损害他人权益”，诉讼中的主张越有可能获得支持。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。