欠付房屋租金被主张已过诉讼时效为何不被支持？征和律所结合北京(2025)京01民终3904号案例实务解读
法律问题
房屋租赁合同履行过程中，出租人起诉追索欠付的历史租金，承租人以请求权已超过诉讼时效为由提出抗辩的，法院会从哪些维度认定诉讼时效是否届满？持续承租、口头催缴等情形会对时效认定产生什么影响？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)京01民终3904号生效判决分析：针对房屋租赁合同项下的租金请求权诉讼时效争议，法院并非仅依据时间节点机械判断，而是会结合债务的连续性、权利人的主张行为、双方交易惯例等因素综合认定。本案中，承租人朱某主张2018-2020年的欠付租金请求已过3年诉讼时效，但法院最终未支持其抗辩，核心逻辑在于两点：一是出租人负责租赁管理的工作人员陈述与日常工作流程能够相互印证，证明出租人每年都在向承租人催缴欠付租金，符合诉讼时效中断的法定情形；二是承租人自2015年起持续占有使用案涉房屋，2021年后续租并正常支付租金，双方租赁关系具有连续性，出租人持续催缴租金符合日常管理的常理。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
- 《中华人民共和国民法典》第一百九十五条：有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。
- 《中华人民共和国民法典》第一百八十九条：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。
最新案例
基本事实
2015年3月，北京市某村民委员会与朱某签订《房屋租赁合同》，约定朱某承租该村商用楼2间房屋，租赁期限为2015年1月1日至2020年12月31日，年租金144000元，租金按年提前支付。合同履行过程中，朱某仅支付了2015年1月1日至2018年1月1日的租金，欠付2018年1月1日至2020年12月31日的租金共计432000元。
2021年5月，朱某与该村股份经济合作社签订续租合同，约定租赁期限为2021年1月1日至2025年12月31日，朱某按约支付了该期间的租金。2019年3月，某村民委员会曾就案涉欠付租金、暖气费等问题起诉朱某，后于2019年7月申请撤诉，法院裁定准予撤诉。2024年，某村民委员会再次提起诉讼，要求朱某支付2018年至2020年的欠付租金及逾期利息，朱某以该请求已超过诉讼时效为由提出抗辩。
争议焦点
某村民委员会主张的2018年1月1日至2020年12月31日租金请求权是否已超过法定诉讼时效期间。
法院观点
法院经审理认为，本案租赁事实发生在民法典施行前，应适用当时的法律规定，但诉讼时效的核心认定规则与现行民法典一致。首先，某村民委员会分管租赁工作的工作人员、负责收租的会计的陈述能够相互印证，证明村委会每年都会通过电话等方式向朱某催缴欠付租金；其次，朱某自2015年起持续占有使用案涉房屋，2021年后续租并正常支付租金，村委会负责租赁管理的工作人员未发生变动，持续催缴租金符合基层自治组织的日常管理逻辑。综合以上事实，应当认定某村民委员会持续主张权利，诉讼时效多次中断，本案租金请求未超过诉讼时效。
裁判结果
北京市第一中级人民法院于2025年6月25日作出终审判决：驳回上诉，维持原判，朱某于判决生效之日起七日内向某村民委员会支付欠付房屋租金共计432000元。
案例检索信息
- 案号：(2025)京01民终3904号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：北京市第一中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月25日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
1. 对出租方而言，催缴租金务必留存可固定的证据：建议优先通过EMS邮寄书面催缴函、微信/短信文字告知、通话录音等方式主张权利，避免仅以口头方式催缴导致诉讼中举证不能；如遇村委会与村股份经济合作社“一套人马、两块牌子”的主体混同情形，续签租赁合同时应在合同中明确此前欠付租金的催收主体及履行安排，避免后续产生主体资格争议。
2. 对承租方而言，如认为出租方的租金请求已过诉讼时效，应在一审诉讼期间及时提出抗辩，但需结合实际履行情况合理判断：若双方租赁关系持续存在、出租方确有持续催缴行为的，时效抗辩很难获得法院支持，建议秉持诚信原则履行租金支付义务，避免承担额外的诉讼成本和信用损失。
3. 针对同一租赁合同项下分期支付的租金，属于同一债务的分期履行，诉讼时效期间自最后一期租金履行期限届满之日起计算，承租人仅以某一期租金超过时效为由抗辩的，法院通常不予支持。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。