楼上漏水致房屋受损鉴定结论不认可行吗？征和律所结合北京(2025)京01民终4330号案例实务解读
法律问题
楼上房屋漏水致楼下财产受损，侵权方对法院委托的财产损失鉴定意见有异议、不认可住宿费主张的，法院会如何认定？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)京01民终4330号生效判决分析：在漏水财产损害赔偿纠纷中，法院委托的专业鉴定机构出具的鉴定意见，是认定财产损失数额的核心证据。只要鉴定机构及鉴定人员具备相应资质、鉴定程序合法、鉴定依据充分，即便一方当事人对鉴定意见提出异议，只要无法提供有效证据证明存在鉴定资质缺失、程序严重违法、结论明显依据不足等法定情形，法院都会采信鉴定意见作为定案依据。
对于住宿费主张，法院会结合房屋受损程度、维修所需合理周期、当地一般住宿标准等因素酌情支持，不会完全支持原告主张的高额费用，也不会仅以原告有其他住房就完全驳回住宿费请求——只要案涉房屋确实因维修无法正常居住，合理的临时住宿费用就属于侵权造成的直接损失，侵权方应当赔偿。
本案中，某公司虽然对鉴定意见提出了“因果关系不明、无需拆除新做、木门窗无开裂”三项异议，但鉴定机构已经逐一作出合理解释，且某公司未提交任何新证据推翻鉴定结论，因此两审法院均采纳了鉴定意见；关于住宿费，法院考虑到房屋维修确实会影响居住，酌定7天的合理住宿期，支持2100元，既符合客观事实，也符合公平原则。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条第一款：行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。
- 《中华人民共和国民法典》第一千一百八十四条：侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。
- 《中华人民共和国民事诉讼法》第七十九条：当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定。当事人申请鉴定的，由双方当事人协商确定具备资格的鉴定人；协商不成的，由人民法院指定。当事人未申请鉴定，人民法院对专门性问题认为需要鉴定的，应当委托具备资格的鉴定人进行鉴定。
- 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十条：当事人申请重新鉴定，存在下列情形之一的，人民法院应当准许：（一）鉴定人不具备相应资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定意见明显依据不足的；（四）鉴定意见不能作为证据使用的其他情形。存在前款第一项至第三项情形的，鉴定人已经收取的鉴定费用应当退还。拒不退还的，依照本规定第八十一条第二款的规定处理。对鉴定意见的瑕疵，可以通过补正、补充鉴定或者补充质证、重新质证等方法解决的，人民法院不予准许重新鉴定的申请。重新鉴定的，原鉴定意见不得作为认定案件事实的根据。
最新案例
基本事实：董某是北京某小区702号房屋的被安置人，李某是楼上802号房屋的业主。2021年12月，李某将毛坯状态的802号房屋出租给某公司，由某公司自行装修。2024年7月18日，802号房屋厨房管道漏水，渗漏至楼下702号房屋，造成房屋内装修及物品受损。
董某因赔偿协商未果，将某公司、李某诉至法院，要求赔偿房屋修复费用14000元、误工费7500元、住宿费9000元及鉴定费等共计27690元。一审中，经董某申请，法院委托国宏信价格评估集团有限公司对702号房屋因漏水导致的修复费用进行鉴定，鉴定结论为修复费用共计14000元，其中双方争议项（定制衣柜、木窗套、木门及门套的拆除新做费用）为10900元，无争议项为3100元。
某公司对鉴定意见提出异议，认为无法证明衣柜、木门等损坏与漏水存在因果关系，受损物品无需拆除新做，且木窗套、木门不存在开裂情况。鉴定机构针对异议逐一回复：本次鉴定系针对漏水导致的修复费用进行，木门、木窗套因水泡开裂及衣柜主体形变无法局部修复，故按拆除更换计算费用，且符合相关技术指引的规定。
一审法院经审理认为，某公司作为802号房屋的装修方及使用方，应当对水管漏水造成的损失承担赔偿责任，李某不承担责任；采纳鉴定意见认定修复费用为14000元，酌定支持住宿费2100元，驳回误工费请求，最终判决某公司赔偿董某各项损失共计16100元。某公司不服一审判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉。
争议焦点：一审法院采信鉴定意见认定的财产损失数额、酌定的住宿费是否符合法律规定。
法院观点：二审法院认为，案涉鉴定机构及鉴定人员具备相应资质，现场勘验范围经双方委托诉讼代理人签字确认，鉴定程序合法，评估依据并无不当，因此一审法院采纳鉴定结论并无不当；房屋维修必然导致董某一家无法居住，一审酌定的住宿时间及费用合理，应予维持。
裁判结果：北京市第一中级人民法院于2025年6月24日作出终审判决，驳回某公司的上诉请求，维持原判。
案例检索信息
案号：(2025)京01民终4330号
案由：财产损害赔偿纠纷
审理法院：北京市第一中级人民法院
裁判日期：2025年6月24日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
第一，遭遇楼上漏水后，第一时间做好证据固定是维权的关键。建议立刻拍摄漏水现场、受损物品的清晰照片和视频，同步联系物业、社区工作人员上门查看并留存记录，必要时可以申请公证机构对受损情况进行证据保全，避免后续侵权方否认漏水与损失的因果关系。
第二，关于损失数额的确定，尽量通过法院委托专业鉴定机构进行评估，不要自行单方委托鉴定——单方委托的鉴定意见，对方有权不认可，很可能需要重新鉴定，既浪费时间又增加维权成本。如果对法院委托的鉴定意见有异议，一定要围绕“鉴定资质、鉴定程序、鉴定依据”三个核心点收集证据，仅口头提出异议没有实质证据的，法院不会支持。
第三，主张住宿费、误工费等间接损失时，要注意留存实际产生损失的证据：住宿费要保留酒店订单、支付凭证、发票，且住宿时间要与房屋维修周期匹配，不要故意扩大损失；误工费要提供单位出具的扣发证明、银行流水、纳税记录等，仅提供收入证明无法证明实际误工损失的，法院不会支持。
第四，本案中房东李某无需承担赔偿责任，核心原因是其出租的是毛坯房，装修及设施均由承租方某公司负责，漏水原因是某公司装修的管道问题。这也提醒广大出租方和承租方：如果是带装修出租的房屋，房东要定期检查水管、电路等设施，避免因设施老化漏水承担责任；承租方装修时要确保隐蔽工程质量，使用过程中也要尽到合理的注意义务，否则因装修或使用不当造成的损失，都要由承租方自行承担。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。