租集体土地建经营用房遇腾退，补偿款到底归谁？征和律所结合北京(2025)京01民终4510号案例实务解读
法律问题
租赁农村集体土地用于非农业建设，租赁合同被认定无效后，地上建筑物的腾退补偿款应当如何分配？承租方能拿到全部地上物补偿吗？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)京01民终4510号生效判决解答：
第一，未经合法审批将农村集体土地出租用于非农业建设的租赁合同，因违反《土地管理法》的强制性规定，属于无效合同，合同中关于“地上物补偿全部归承租方”的约定也不具有完全的法律约束力。
第二，合同无效后，地上建筑物因腾退取得的补偿款并非直接归建设方所有，而是由法院根据双方对合同无效的过错程度，参考地上物评估价值酌情分配。通常情况下，出租方作为土地提供方，明知土地无合法建设审批手续仍对外出租用于非农建设，过错程度相对更大；承租方未尽到对土地性质、建设审批的合理审查义务，擅自建设的，也需承担相应过错责任。
第三，若出租方主体已注销，其债务由全体股东依法承受，承租方可以向出租方的股东主张相应补偿款。
法律依据
1. 《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
2. 《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
3. 《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第一款：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
真实案例
基本事实：某钢材公司（已注销，股东为李某1、郑某1、郑某2）将位于北京市昌平区沙河镇某村的5亩集体土地出租给潘某，双方于2007年8月12日签订《场地租赁合同》，约定租赁期限10年，租赁期内遇拆迁的地上物补偿归潘某所有，合同期满后地上物归出租方所有。合同签订后，潘某在该地块上建设房屋用于钢材经营，并按约定支付租金至2019年4月30日。
2019年，案涉地块纳入自主腾退范围，潘某所建房屋经评估重置成新价为3144963元。后李某1、郑某1与村集体签订腾退补偿协议，领取了大部分补偿款。潘某起诉要求李某1、郑某1、郑某2支付腾退补偿款300万元。
法院观点：案涉租赁地块为集体土地，无征地审批、建设规划审批等合法手续，某钢材公司将集体土地出租给潘某用于非农建设，违反法律强制性规定，租赁合同无效。对于合同无效，出租方某钢材公司过错较大，承租方潘某未尽合理审查义务、擅自建设也有一定过错。
裁判结果：一审法院参考评估价格及双方过错程度，酌定李某1、郑某1、郑某2给付潘某腾退补偿款1887000元。双方均不服提起上诉，北京市第一中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)京01民终4510号
- 案由：租赁合同纠纷
- 审理法院：北京市第一中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月26日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 承租集体土地前务必核查土地性质与审批：拟承租土地用于经营、建设的，一定要先核实土地的规划用途、是否取得建设用地审批手续，避免因合同无效导致自身权益受损。必要时可委托律师进行土地权属、规划情况的尽职调查。
- 合同约定不能突破法律强制性规定：即便租赁合同中明确约定“遇拆迁/腾退地上物补偿全部归承租方”，若合同因违反土地管理法律规定被认定无效，该约定也不会被完全采纳，法院仍会按双方过错程度分配补偿款。
- 留存建设投入证据至关重要：若已在租赁土地上进行建设，务必留存好建设合同、付款凭证、材料采购单据等证据，一旦遇腾退或合同被认定无效，可作为主张折价补偿的依据。
- 注意主体资格核查：签订租赁合同前要核实出租方是否为土地的合法权利人，若出租方是企业的，要留意其存续状态，避免企业注销后维权难度增大。
- 合同效力是法院主动审查事项：即便当事人均未主张合同无效，法院也可依职权对合同效力进行审查并作出认定，不受当事人诉讼主张的限制。因此在起诉前，建议委托律师全面评估合同效力，提前准备合同有效/无效两种情况下的诉讼方案，避免被动。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。