分家协议约定仅可拆除使用的房屋能主张所有权吗？征和律所结合北京(2025)京01民终4631号案例实务解读
法律问题
分家协议中约定仅可「拆除使用」的农村房屋，权利人能否主张享有完整的房屋所有权？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)京01民终4631号生效判决分析：分家协议中约定仅可「拆除使用」的房屋，权利人仅享有对房屋建筑材料的处置权，不享有房屋所有权，无权起诉要求确认房屋归其所有。
农村房屋所有权的确认需同时满足三项核心条件：一是有合法的权属约定或登记依据，二是对应宅基地使用权合法且归属一致，三是房屋本身符合规划及建设要求。若协议明确约定房屋仅用于拆除取材，且对应宅基地使用权归他人所有的，即便房屋未实际拆除，法院也不会支持所有权确认的诉求。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第二百零九条
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 - 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 - 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
最新案例
基本事实
焦某与高某1原系夫妻，二人1981年结婚，2024年登记离婚，离婚协议中约定「88号院南房两间归焦某所有」。高某1与高某2系亲兄弟，1988年二人签订《盖房调整宅基地协议书》，对祖辈遗留的宅院进行调整，协议明确约定：88号院两间南房归高某1「于本人盖房时拆除使用」，88号院宅基地除走道外归高某2使用。
协议签订后，双方按约定拆除原有房屋并各自建房，形成87号院（高某1使用）、88号院（高某2使用）的格局，高某2按约定向高某1支付了800元补偿款、拆除了协议约定的地窖，但高某1一直未拆除涉案两间南房，房屋长期闲置处于危房状态。后焦某起诉要求确认88号院南房两间归其所有，一审法院判决驳回其诉讼请求，焦某不服提起上诉。
争议焦点
《盖房调整宅基地协议书》中约定「归高某1盖房时拆除使用」的88号院南房两间，高某1是否享有所有权，焦某能否依据离婚协议取得房屋所有权？
法院观点
法院认为：首先，1988年签订的《盖房调整宅基地协议书》系双方真实意思表示，不存在无效或可撤销情形，双方均应受协议约束；其次，协议明确约定涉案南房是归高某1「盖房时拆除使用」，并非约定房屋所有权归高某1，且协议同时明确88号院宅基地除走道外归高某2使用；第三，焦某提交的证据不足以证明其对涉案房屋享有所有权，且涉案房屋无合法宅基地使用证、现已成为危房，不符合所有权确认的条件。
裁判结果
北京市第一中级人民法院终审判决：驳回上诉，维持原判，对焦某要求确认88号院南房两间归其所有的诉讼请求不予支持。
案例检索信息
- 案号：(2025)京01民终4631号
- 案由：分家析产纠纷
- 审理法院：北京市第一中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月25日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 分家协议措辞必须严谨，明确权利性质：农村分家、宅基地调整协议中，若要约定房屋所有权归属，必须明确写「房屋所有权归××所有」，不能仅用「使用」「拆除使用」「看管」等模糊表述，否则很可能被认定为仅享有材料处置权或临时使用权，而非房屋所有权。
- 协议签订后及时履行，避免权利过期：分家协议约定的义务要及时履行，像本案中高某1未按约定拆除南房，长期搁置不仅不能取得所有权，还可能面临对方起诉要求拆除、排除妨害的风险，甚至可能因房屋坍塌造成他人损害承担赔偿责任。
- 离婚协议处分房产需先核实合法性：离婚协议中处分农村房屋的，务必先核实房屋的产权归属、宅基地使用权情况及房屋合法性，若处分了他人所有的房屋、权属不明的房屋或违法建筑，相关约定无法产生物权效力，最终可能无法实现分割目的。
- 农村房产分割建议固定完整证据链：涉及祖宅分割、宅基地调整的，除签订书面协议外，建议留存宅院历史权属凭证、协议履行记录、房屋建设审批材料等证据，必要时可由村委会见证或办理相关备案，避免几十年后因证据不足产生纠纷。
此外，本案中双方还就87号院是否属于祖产、是否纳入分家协议范围存在争议，对此也提醒：农村宅基地及房屋的权属认定，不能仅以购买凭证为准，还要结合历史沿革、分家协议约定、实际履行情况等综合判断，签订分家协议时最好明确列明涉及的全部院落范围、四至边界，避免后续产生歧义。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。