业主以房屋未达入住标准拒交物业费能获支持吗？征和律所结合北京(2025)京01民终4966号案例实务解读
法律问题
业主能否以房屋未达入住标准、未与物业公司签订书面物业服务合同为由拒交物业费？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)京01民终4966号生效判决解答：首先，业主不能仅以未与物业公司签订书面物业服务合同为由拒交物业费，若建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同合法有效，且物业公司实际为小区提供了物业服务，业主房屋在服务范围内的，双方已形成事实物业服务关系，业主应当履行交费义务。其次，房屋未达入住标准、燃气未通等问题属于房屋交付或开发建设范畴，若不属于物业服务合同约定的物业公司服务范围，业主以此为由拒交物业费缺乏法律依据，无法得到法院支持。另外，物业公司通过公告栏张贴、业主群通知、邮寄催缴函等方式持续主张物业费的，构成诉讼时效中断，业主以诉讼时效已过为由抗辩的，法院不予采信。
法律依据
- 《物业管理条例（2018修订）》第四十一条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
- 《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
- 《中华人民共和国民法典》第一百九十五条：有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。
真实案例
基本事实
尹某2008年取得位于北京市昌平区某小区8215B号房屋的所有权，房屋建筑面积342.11平方米。2014年原物业公司撤场后，小区建设单位某公司2与某物业公司签订物业服务委托合同，约定由该物业公司为案涉小区提供物业服务，物业费标准为3.8元/平方米/月，合同已在北京市昌平区住建部门备案。物业公司2014年7月入场服务，2020年12月撤场，期间为小区提供了保安、保洁、绿化、公共设施维护等物业服务，并通过公告栏张贴、业主群通知、邮寄EMS等方式多次向尹某催缴2014年7月25日至2020年12月8日期间的物业费共计99408.07元。尹某以某公司2无权签订物业合同、房屋未达入住标准（无门窗、燃气未通）、未收到催缴通知诉讼时效已过为由拒交物业费，双方涉诉。
法院观点
首先，建设单位某公司2与物业公司签订的物业服务委托合同系真实意思表示，不违反法律强制性规定且已备案，合法有效，尹某房屋在物业服务范围内，虽未签订书面合同，已形成事实物业服务关系，应当交纳物业费。其次，尹某主张的房屋未达入住标准、燃气未通等问题不属于物业公司的服务范围，现有证据不足以证明物业公司未履行合同义务，以此拒交物业费无依据。最后，物业公司提交的多份催缴证据足以证明其持续主张权利，构成诉讼时效中断。
裁判结果
一审法院判决尹某向物业公司支付物业费99408.07元，尹某上诉后，北京市第一中级人民法院于2025年6月24日作出(2025)京01民终4966号终审判决，驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)京01民终4966号
- 案由：物业服务合同纠纷
- 审理法院：北京市第一中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月24日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 第一，业主接收房屋时若发现房屋存在质量问题、配套设施不完善（如燃气未通、门窗缺失等），应当及时向开发建设单位主张权利，留存好沟通记录、损失证据等，不要以拒交物业费的方式对抗，二者属于不同的法律关系，不仅无法解决房屋问题，反而可能面临违约金、被起诉的风险。
- 第二，物业公司应当严格按照合同约定履行物业服务义务，留存好服务记录、催缴证据，催缴物业费时建议采用书面邮寄（留存快递底单、注明催缴内容）、公告栏张贴（拍摄带时间水印的照片、最好有第三方见证）、短信/微信告知（核实接收人身份）等方式，避免因诉讼时效届满丧失胜诉权。
- 第三，若业主认为物业公司提供的服务不符合合同约定，存在未履行公共区域维护、保洁等义务的情形，应当留存好相关证据（如照片、视频、沟通记录等），可通过向住建部门投诉、召开业主大会更换物业公司、起诉主张减免物业费等方式维权，不要直接拒交全部物业费。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。