相邻方建的墙、楼梯、空调外机占我家宅基地还影响修房？征和律所结合北京(2025)京01民终5404号案例实务解读

法律问题

不动产相邻方以对方修建的墙体、楼梯、空调外机占用自身宅基地、影响房屋维修为由，起诉要求拆除相关设施的，法院会支持吗？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)京01民终5404号生效判决分析：相邻关系纠纷的核心裁判逻辑始终围绕「有利生产、方便生活、团结互助、公平合理」的基本原则，并非只要相邻方的设施靠近自身房屋，就必然能获得拆除的胜诉结果。结合本案查明的事实，法院未支持张某1拆除请求的核心依据有三点：第一，案涉墙体、楼梯、空调外机均已存在多年，双方对历史形成的空间布局均属明知，张某11987年建房时主动推倒张某2家原有南墙、未预留足够维修空间，自身对后续维修不便的问题存在过错；第二，经法院现场勘验，现有设施并未对张某1的房屋安全、正常居住使用造成实际妨害，楼梯预留空间可通行，且张某2已明确表示会配合张某1进入自家院落维修房屋，不存在阻碍维修的情形；第三，张某1二审提交的单方委托出具的宅基地测量报告，本质是主张宅基地使用权权属争议，该类争议依法不属于人民法院民事案件的受理范围，不能作为认定张某2侵占宅基地的依据。

法律依据

1. 《中华人民共和国民法典》第二百八十八条：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
2. 《中华人民共和国民法典》第二百九十二条：不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。
3. 《中华人民共和国土地管理法》第十四条第一款：土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。

最新案例

基本事实

张某1与张某2的院落位于北京市海淀区，南北相邻，张某1居住的161号院居南，张某2居住的105号院居北。张某1起诉称张某2修建的东西两侧墙体、通往二层的铁质楼梯、空气能室外机占用了自身宅基地范围，导致自己无法对北房后墙进行维修，且张某2遗留的树根危害房屋安全，要求拆除全部相关设施、清除树根并修理损坏墙体。一审法院经现场勘验后驳回了张某1的全部诉讼请求，张某1不服提起上诉，二审中提交了单方委托机构出具的宅基地测量报告，主张张某2的设施全部落在自己宅基地范围内。

争议焦点

1. 张某1以相邻妨害、占用宅基地为由要求拆除张某2家的墙体、楼梯、空调外机是否具有事实和法律依据？
2. 张某1单方委托出具的宅基地测量报告能否作为认定权属的依据？

法院观点

法院审理认为：首先，案涉东西两侧墙体已存在30余年，是历史形成的院落边界，张某11987年建房时主动推倒了张某2家原有的南墙，建房时未预留足够的房屋维修空间，自身存在过错，现有设施未对张某1的房屋安全造成实际妨害，且张某2明确同意配合张某1进入自家院落维修房屋，不存在阻碍维修的情形；其次，张某1提交的单方测量报告本质是对宅基地使用权权属提出的争议，该类争议依法应由人民政府先行处理，不属于人民法院民事案件的受理范围，对该证据不予采信。

裁判结果

北京市第一中级人民法院于2025年6月24日作出(2025)京01民终5404号终审判决：驳回上诉，维持原判，二审案件受理费70元由张某1负担。

案例检索信息

• 案号：(2025)京01民终5404号
• 案由：相邻关系纠纷
• 审理法院：北京市第一中级人民法院
• 裁判日期：2025-06-24

征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：

1. 相邻妨害纠纷的核心举证要点是「实际妨害」，不要仅以“空间小、不方便”为由起诉。起诉前需固定两类核心证据：一是自身享有合法权属的官方证明（如不动产权证、宅基地使用权证，单方测量报告不具备法律效力）；二是对方设施确实造成实际妨害的证据（如墙体开裂与对方设施存在因果关系的鉴定报告、对方阻碍通行/维修的录音录像等），否则大概率会面临败诉风险。
2. 宅基地权属争议不属于法院民事案件受理范围，若认为相邻方侵占了自家宅基地，应先向乡级或县级人民政府申请权属确权，对确权结果不服的再提起行政诉讼，不要在相邻关系纠纷中直接主张宅基地权属，法院不会对此进行审理。
3. 相邻方依法负有提供维修便利的义务，如果后续张某2反悔阻碍张某1进入院落维修房屋，张某1无需起诉拆除设施，可直接另行起诉要求张某2配合提供维修便利，诉讼成本更低、胜诉概率更高。
4. 相邻关系纠纷中法院会优先尊重历史形成的现状，对于已经存在多年、未造成安全隐患的设施，法院一般不会轻易判决拆除，避免造成资源浪费和邻里矛盾升级，建议优先通过协商、村委会调解的方式解决问题。
5. 针对本案中张某1主张的树根损坏房屋的问题，法院判断是否需要清除的标准是是否存在实际危害，若树墩已经干枯、无生长迹象、距离墙体有足够安全距离，不会支持清除请求，若确实担心树根影响房屋安全，可先委托专业机构出具因果关系鉴定报告后再主张权利。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。