协商解除租房合同后房东拒接交接，租客拍视频留钥匙退房算不算有效？征和律所结合北京(2025)京01民终5486号案例实务解读
一、法律问题
房屋租赁合同协商解除后，出租人无正当理由拒绝配合现场交接，承租人以拍摄房屋腾空视频、留存水电燃气表读数、将钥匙留在房屋内的方式完成退房，是否属于有效交接？因出租人拒绝交接产生的房屋空置等损失应由谁承担？
二、征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)京01民终5486号生效判决分析： 首先，案涉情形下承租人的退房行为属于有效交接。租赁双方协商一致约定了交接日期但未约定具体时段的，出租人仅以自身时间安排、承租人未提前完全腾空少量易搬运物品为由拒绝当日交接，属于无正当理由拒不履行交接协助义务。承租人腾空房屋后，通过可留存的通讯方式向出租人发送完整的房屋腾空视频（明确告知钥匙存放位置）、水电燃气表读数照片的，已经完成房屋交付义务，交接日期以承租人完成上述行为的日期为准。 其次，损失承担规则明确：因出租人无正当理由拒绝交接、未及时采取收房措施导致的房屋空置、设施损耗等扩大损失，全部由出租人自行承担；但承租人将钥匙留在房屋内的行为存在一定瑕疵，由此产生的必要开锁费用，属于合理损失，应由承租人承担。
三、法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
- 《中华人民共和国民法典》第五百九十一条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。
- 《中华人民共和国民法典》第七百一十二条：出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。
四、最新案例
基本事实
2024年8月，出租人何某与承租人冯某签订《北京市住房租赁合同》，约定冯某承租何某名下位于北京市石景山区的房屋，月租金7200元，租期23个月。2024年10月，双方因热水器维修责任产生纠纷，协商一致解除合同，约定2024年10月23日办理房屋交接，何某承诺按天退还剩余租金、房屋无损坏则全额退还押金。
2024年10月23日，何某到场后以冯某尚有少量物品未腾空、自身下午有事为由拒绝当日交接，要求延后至10月25日，双方争执报警后何某离场。当日晚，冯某将房屋全部腾空后，通过微信向何某发送房屋腾空视频（显示钥匙放在屋内桌面）、水电燃气表读数照片，明确告知已完成交接。后何某自行开锁收房，主张冯某提前退房构成违约，要求冯某支付违约金、房屋空置损失、设施损坏赔偿等共计3万余元，冯某则起诉要求何某退还剩余租金、押金及热水器维修费。
争议焦点
1. 冯某以发送视频+留钥匙的方式完成房屋交接是否有效？2. 双方主张的违约金、各项损失应由谁承担？
法院观点
法院审理认为：首先，双方约定2024年10月23日交接但未约定具体时间，何某仅以自身时间安排为由拒绝当日交接，属于无正当理由拒不配合履行交接义务，冯某发送视频、表数照片的行为已完成交付，案涉房屋于2024年10月23日完成交接。其次，何某明知冯某已腾房并留钥匙在屋内，未及时收房导致的空置损失属于扩大损失，应自行承担；冯某留钥匙在屋内导致的必要开锁费150元，由冯某承担。第三，热水器上门检修费属于房屋设施自然损耗产生的必要维修费用，应由出租人何某承担。第四，何某主张冯某居住人数超标、损坏房屋设施等违约情形，未提供充分有效证据证明，不予支持。
裁判结果
北京市第一中级人民法院终审判决：驳回何某上诉，维持原判，何某于判决生效7日内返还冯某租金6480元、押金6695元，给付冯某维修费60元，驳回双方其他诉讼请求。
五、案例检索信息
案号：(2025)京01民终5486号
案由：房屋租赁合同纠纷
审理法院：北京市第一中级人民法院
裁判日期：2025年6月23日
六、征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 1. 租赁双方协商解除合同时，务必书面明确约定交接的具体时间、地点、流程，以及逾期交接的违约责任，避免仅约定日期未约定具体时段产生争议。
- 2. 承租人退房时优先选择与出租人现场交接，共同签署《房屋交还确认书》；如遇出租人无正当理由拒绝现场交接，不要仅留钥匙在屋内就离开，建议同步联系物业、社区居委会工作人员到场见证，录制无断点的房屋腾空视频、共同核对水电燃气表读数，将钥匙及交接材料留存于物业或居委会，并通过微信、短信等书面方式告知出租人领取方式，避免承担开锁费等不必要损失。
- 3. 出租人主张承租人损坏房屋设施、居住人数超标等违约情形的，务必留存充分证据，比如交接时双方共同签字的房屋验收单、设施损坏的第三方鉴定报告、居住人数的有效证明等，仅自行拍摄的视频不足以证明损失与承租人有关，将承担举证不能的不利后果。
- 4. 租赁期间房屋设施因自然损耗需要维修的，承租人应及时留存故障证明、沟通记录，出租人拒不履行维修义务的，承租人可自行维修后留存好正规维修单据，依法向出租人追偿，也可依据合同约定解除合同并主张违约责任。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。