没有借名买房合同原件能认定借名买房成立吗？征和律所结合北京(2025)京02民终2311号案例实务解读
法律问题
无书面借名买房合同或合同无原件的情况下，结合哪些事实可以认定借名买房关系成立？代持人配偶以离婚财产分割为由主张房屋所有权的，能否得到支持？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)京02民终2311号生效判决解答：我国不动产物权以登记为公示要件，但不动产登记簿的登记效力仅为权利推定，若有相反证据足以推翻登记的，应当以实际权利状态为准。借名买房关系的认定并非以书面合同原件为唯一必备要件，只要主张借名的一方能够提供充分证据，形成完整证据链，使得待证事实达到高度盖然性的证明标准，法院即可认定借名买房关系成立。
具体而言，法院通常会结合以下事实综合判断：一是购房款的出资情况，是否由借名人全额支付；二是房屋的实际管控情况，包括装修、占有、使用、收益是否由借名人或其指定人员行使；三是购房合同、发票、权属证书等原始凭证的持有情况；四是代持人是否认可借名事实；五是借名买房是否存在合理的背景原因。本案中，于某1虽无法提供代持合同原件，但结合其全额出资、子女负责装修、持有购房原始凭证、房屋长期由其子管控出租、代持人于某2认可借名事实等情节，已形成完整证据链，足以认定借名买房关系成立。
关于代持人配偶的权利主张，若配偶方主张房屋系离婚财产分割所得，需举证证明双方就案涉房屋存在明确的分割合意、其支付了合理对价，且其对借名事实不知情。若配偶方无法提供充分证据，且对房屋长期由他人管控、自身未行使所有权权利等事实无法作出合理解释的，其主张不能得到支持。
法律依据
《中华人民共和国民法典》第二百一十七条
不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条第一款
对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。
真实案例
基本事实
2006年11月，于某2与某某房地产开发公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，购买北京市东城区某房屋，总价款3477885元。购房款共计386万余元（含税费等）由于某1及其子于某3分三次全额支付，房屋由于某3负责装修，购房合同、发票原件均由于某1持有。2006年12月，于某1与于某2签订《委托代持房产合同》，约定案涉房屋由于某1出资，以于某2名义购买，实际所有权归于某1所有，于某2仅为代持，不得擅自处分房屋。
案涉房屋购买后一直由于某2对外出租管理，租金收益归于某1。2016年4月19日，于某2与配偶鲍某1在婚内将案涉房屋过户至鲍某1名下，同月26日二人办理离婚登记。离婚后，于某2仍持有鲍某1名下的房产证，继续出租案涉房屋并收取租金。后鲍某1以返还原物为由起诉于某2，于某1遂提起本案诉讼，要求于某2、鲍某1协助将房屋过户至其名下。鲍某1辩称案涉房屋系夫妻共同财产，离婚时已分割归其所有，于某1与于某2的代持合同系倒签，不存在借名买房关系。
法院观点
北京市第二中级人民法院经审理认为：借名买房关系的认定不以书面合同原件为唯一要件，鲍某1主张代持合同系倒签、虚假，但未提供充分证据佐证，应承担举证不能的后果。于某1提交的出资凭证、装修证据、购房原始凭证持有情况、房屋实际管控情况等已形成完整证据链，达到高度盖然性标准，足以认定借名买房关系成立。鲍某1主张案涉房屋系离婚财产分割所得，但未提供证据证明双方就案涉房屋存在明确的分割合意及合理对价，且对离婚后房屋长期由于某2管控出租、其未实际行使所有权的事实无法作出合理解释，故其主张不能成立。
裁判结果
驳回鲍某1的上诉，维持原判，鲍某1、于某2于判决生效后十五日内协助于某1将案涉房屋所有权转移登记至于某1名下。
案例检索信息
- 案号：(2025)京02民终2311号
- 案由：合同纠纷
- 审理法院：北京市第二中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月23日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 借名买房存在极大法律风险，建议当事人务必签订书面借名买房协议，明确双方权利义务、代持期限、过户条件、违约责任等内容，且妥善保管协议原件、出资凭证、购房票据、权属证书原件等核心材料，避免因证据不足导致权益受损。
- 若借名买房涉及代持人婚姻关系变动，建议提前征得代持人配偶的书面确认，明确房屋不属于代持人夫妻共同财产，防止代持人离婚时房屋被作为夫妻共同财产分割；必要时可通过办理房屋抵押登记、预告登记等方式限制代持人擅自处分房屋。
- 对于已发生的借名买房纠纷，当事人应注重收集房屋实际占有、使用、收益的相关证据，如装修合同、物业费缴纳凭证、租赁合同、租金收取记录、与代持人的沟通记录等，形成完整证据链以佐证借名事实。
- 需注意，若借名购买的是经济适用房、限价房、共有产权房等政策性保障住房，借名买房协议可能因违反公共利益被认定无效，当事人应谨慎选择借名购房的房屋类型，避免财产损失。
- 借名买房纠纷中，若当事人提起物权确认之诉，不适用诉讼时效的规定；但若系基于借名协议主张过户的债权请求权，仍需注意诉讼时效风险，建议在知晓权益受损后及时通过法律途径主张权利。
- 若代持人将房屋转让、赠与给第三人，受让方若符合善意取得的要件（受让时善意、支付合理对价、已完成不动产登记），则实际出资人可能无法追回房屋，仅能向代持人主张赔偿责任，因此借名买房期间应密切关注房屋权属状态，及时行使权利。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。