拆迁安置房被开发商债权人查封，被拆迁人能排除执行吗？征和律所结合北京(2025)京02民终4993号案例实务解读

法律问题

开发商因欠付普通债权人款项导致其名下的回迁安置房屋被法院查封，被拆迁安置人因开发商原因调换安置房屋后，对该房屋享有的拆迁补偿安置权益能否排除普通金钱债权的强制执行？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)京02民终4993号生效判决分析：

1. 被拆迁人基于危改安置项目取得的回迁安置权益，本质是以牺牲原房屋的居住权为代价换取的生存性利益，相较于普通金钱债权具有法定优先性，符合法定条件的可以排除强制执行。
2. 认定安置房屋买卖合同的签订时间，不应机械以最终调换安置协议的签订时间为准。若房屋调换系开发商原因导致，被拆迁人对此无过错的，应将最初的回迁购房合同签订时间作为双方建立房屋安置关系的时间，只要该时间早于法院查封时间，即满足“查封前签订合法有效书面合同”的核心要件。
3. 被拆迁人已支付全部购房款、实际占有使用安置房屋，且对未办理产权过户登记无过错的，其享有的物权期待权及拆迁安置利益足以对抗普通债权人的执行申请。

法律依据

1. 《中华人民共和国民法典》第二百一十五条
   当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

2. 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条
   被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

3. 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条
   金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
   （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
   （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

最新案例

基本事实

赵某一与某一公司因商品房买卖合同纠纷诉至法院，2015年12月法院作出生效判决，判令某一公司返还赵某一购房款并赔偿损失共计数百万元。判决生效后赵某一申请强制执行，法院查封了某一公司名下位于北京市西城区安德路的案涉XXXX号房屋，目前为首次查封。

高某一系该危改项目的被拆迁安置人，2010年9月即与某一公司签订《危改小区购房合同》，约定回购同小区另一套回迁房屋，高某一依约支付了全部购房款39万余元。后因开发商原因，2017年11月双方签订《二期居民安置协议》，将高某一的安置房屋调换为案涉XXXX号房屋，建筑面积89.09平方米。2018年6月高某一补交了面积差价款，办理了收房手续并实际入住。

高某一得知案涉房屋被查封后提出执行异议，赵某一不服异议裁定，提起执行异议之诉，要求准许执行案涉房屋。

争议焦点

高某一对案涉调换后的回迁安置房屋享有的权益，能否排除赵某一基于普通金钱债权的强制执行？

法院观点

法院经审理认为：第一，高某一与某一公司签订的回迁购房合同、安置调换协议均系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。第二，案涉房屋的调换系开发商原因导致，高某一对此无过错，因此其获得拆迁安置补偿利益的时间应追溯至2010年最初签订回迁购房合同之时，早于案涉房屋的查封时间。第三，被拆迁人高某一是以牺牲原房屋居住权为代价满足城市建设需要，对其合法权益应当给予优先保护。第四，高某一已支付全部购房款、实际占有房屋，对未办理过户登记无过错，其享有的拆迁补偿安置利益优于赵某一的普通金钱债权，足以排除强制执行。

裁判结果

北京市第二中级人民法院于2025年6月23日作出(2025)京02民终4993号终审判决：驳回上诉，维持原判，即驳回赵某一要求准许执行案涉房屋的诉讼请求。

案例检索信息

• 案号：(2025)京02民终4993号
• 案由：执行异议之诉
• 审理法院：北京市第二中级人民法院
• 裁判日期：2025年6月23日

征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：

1. 对被拆迁安置人而言：一是要妥善留存全部安置相关材料，包括最初的拆迁协议、回迁购房合同、所有付款凭证、房屋调换的通知/沟通记录、收房手续、物业费缴费记录等，形成完整的证据链。二是若发现安置房屋被法院查封，要及时在法定期限内提出执行异议，异议被驳回后要在15日内提起执行异议之诉，避免超过权利行使期限。三是诉讼中要重点突出自身权益的生存权属性，以及房屋调换、未过户等情况非自身过错，以此争取法院适用优先保护规则。

2. 对普通债权人或商品房买受人而言：在对房地产开发企业的房屋申请财产保全、强制执行，或购买开发商名下房屋前，不能仅依赖不动产登记信息，还应通过调查项目的危改安置情况、预售备案情况等，全面核实房屋的权利负担，避免因存在在先的拆迁安置利益等权利，导致债权无法实现或购房目的落空。

3. 同类案件裁判倾向提示：本案中法院并未严格适用《执行异议和复议规定》第二十九条关于“唯一住房”的要求，原因在于高某一作为被拆迁安置人，其权益基础是拆迁补偿安置关系，而非普通商品房买卖，对于该类主体的权益保护，更侧重于其生存利益的优先性，这也是征和律师事务所代理同类案件时的核心抗辩思路。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。