收房发现漏水开发商拖延不修，自行维修的费用能找开发商赔吗？征和律所结合北京(2025)京02民终6420号案例实务解读
法律问题
商品房在保修期内出现漏水等质量问题，业主通知开发商维修后开发商拖延不履行义务，业主自行委托第三方进行维修产生的费用，能否要求开发商承担？赔偿数额该如何认定？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)京02民终6420号生效判决解答：
首先，保修期内的房屋质量维修是开发商的法定及约定义务，只要房屋在质保期内出现非业主人为原因导致的质量问题，开发商就应当负责维修并承担相应费用。
其次，即便商品房买卖合同中约定了“业主通知维修后60天开发商不修，业主才可自行维修”的条款，也不意味着业主必须等满60天才能采取措施——如果有证据证明开发商明确拒绝维修、拖延履行且客观上无法在合理期限内解决问题，甚至漏水问题持续扩大可能造成更大损失的，业主为了减损自行委托第三方维修的行为合法合理，产生的必要费用有权要求开发商承担。
最后，关于赔偿数额的认定，法院不会完全按照业主实际支出的金额判决，也不会仅凭开发商的异议就否定费用：会结合漏水的实际严重程度、维修项目是否与漏水直接相关、是否超出合理必要范围、当地同类维修的市场价格等因素综合酌情确定。如果开发商对维修范围、费用有异议，应当在一审举证期限内提出司法鉴定申请，逾期或二审才提出的，法院大概率不予采纳。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
- 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
- 《中华人民共和国民法典》第五百九十一条第一款：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。
- 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第二款：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
真实案例
2022年11月，陈某与某房地产开发公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，购买位于北京市大兴区的一套精装修住宅，总价款911万余元，合同约定开发商对保修期内的房屋质量问题承担维修义务，业主通知后60天开发商不修的，业主可自行维修，费用由开发商承担。
2022年12月7日陈某收房时，就发现房屋多处存在漏水痕迹（下跃储藏间渗水、卫生间屋顶漏水、门被泡坏等），当天就在《业主验房表》中注明了漏水问题，并于次日将验房表发送给物业，要求尽快协调维修。但开发商仅安排工人铲掉墙皮，始终未找到漏水点，也未完成有效维修，陈某多次沟通均无果。
因漏水严重影响入住，陈某于2022年12月10日委托装修公司对漏水部位进行维修，共支付维修费用62500元，但房屋漏水问题仍未彻底解决。2024年陈某将开发商诉至法院，要求开发商维修房屋、赔偿损失62500元，并申请追加楼上业主武某、翁某为第三人协助维修。
一审法院审理认为，开发商认可房屋在质保期内漏水且同意维修，判决开发商于判决生效后7日内将房屋维修至不漏水状态，楼上业主予以协助；结合漏水严重程度、维修必要性、开发商长期拖延维修的过错等因素，酌情确定开发商赔偿陈某损失50000元。
开发商不服一审判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉，主张陈某委托装修公司做的是自行装修而非漏水维修，一审酌定50000元损失没有事实依据，且申请对漏水维修事项进行鉴定。
二审法院认为，在案证据足以证明案涉房屋存在漏水且影响正常居住，陈某多次联系维修未果后自行委托第三方维修并无不当；开发商未提交充分证据证明维修超出必要范围，且鉴定申请未在一审中提出，故不予采纳。一审酌定的50000元赔偿数额合理，最终判决驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)京02民终6420号
- 案由：商品房销售合同纠纷
- 审理法院：北京市第二中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月26日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 证据留存是维权核心：收房时发现质量问题一定要第一时间在验房单上明确标注，同时通过书面函件、微信、邮件等方式向开发商或物业发送维修通知，全程保留沟通记录、漏水视频/照片（最好标注拍摄时间、位置），避免后续开发商否认收到通知或否认漏水事实。
- 自行维修需满足“必要性”：建议先给开发商合理的维修期限，若开发商明确拒绝、拖延不处理，或漏水情况紧急（如浸泡家具、电路，影响正常居住）再自行维修；尽量选择有资质的正规维修机构，签订明确的维修合同（列明维修项目与漏水的对应关系），留存好转账凭证、维修前后的对比照片、维修清单，不要借维修之机进行与漏水无关的装修改造，否则该部分费用不会被支持。
- 鉴定申请要及时：如果对维修范围、费用或漏水原因有异议，一定要在一审法院指定的举证期限内提出司法鉴定申请，逾期或到二审才提出的，除非有新的证据足以推翻一审认定，否则法院不会准许。
- 涉及第三方配合的，可追加第三人：如果漏水原因涉及楼上业主管道、公共部位等需要第三方配合维修的，业主可以申请追加相关方为第三人，要求其协助维修，维修过程中造成的第三方装修拆改损失，由开发商承担并负责恢复原状。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。