租的房屋被强制执行，签合同在查封前就能阻止向买受人交房？征和律所结合北京(2025)京02民终7522号案例实务解读
法律问题
租赁不动产时已签订书面合同、支付租金并实际占有房屋，且租赁时间早于法院查封时间，是否必然可以在执行程序中请求阻止向受让人移交占有房屋？租赁权与抵押权存在冲突时应当以什么标准判断优先顺序？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)京02民终7522号生效判决解答：租赁权即便设立在法院查封之前，也不必然能够阻止执行程序中的房屋移交，核心判断标准是租赁权的设立时间是否早于抵押权的设立登记时间。根据《民法典》“抵押不破租赁”规则，只有在抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系才不受抵押权的影响。如果租赁权设立时间晚于已登记的抵押权，无论是否早于法院查封时间，承租人均无权以租赁权对抗抵押权人，也不能要求在租赁期内阻止向受让人移交房屋。
本案中某住房租赁公司虽然在法院查封前签订了租赁合同、支付了租金并实际占有房屋，但案涉房屋的抵押权登记时间早于租赁合同签订时间近半年，且某住房租赁公司签订合同时明知房屋已设立抵押，因此其租赁权无法对抗银行的在先抵押权，诉讼请求最终被法院全部驳回。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第四百零五条：抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
- 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
- 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释（2022年修正）》第三百一十条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
真实案例
基本事实
2023年2月10日，岳某向某银行海淀支行借款610万元，某研究院以其名下位于北京市丰台区的207号、306号两套房屋为该笔借款提供最高额抵押担保，双方于2023年2月22日办理了抵押权登记，某银行海淀支行成为案涉房屋的第一顺位抵押权人。
因岳某未按期偿还借款，某银行海淀支行于2024年5月向北京市丰台区人民法院申请强制执行，法院于2024年5月29日查封了上述两套涉案房屋。
某住房租赁公司主张其于2023年8月10日与某研究院签订了为期6年6个月的《北京市房屋出租委托代理合同》，已一次性付清全部租金35万元，并实际占有房屋后转租给案外人使用，认为其租赁及占有时间早于法院查封时间，遂提起案外人执行异议，被驳回后又提起执行异议之诉，要求法院确认其有权在租赁期内阻止向买受人移交涉案房屋。
法院观点
法院经审理认为：判断租赁权与抵押权的冲突应当以权利设立的时间先后为核心标准。若租赁关系设立于抵押权登记之后，即便早于法院查封时间，也不能对抗已经依法登记的抵押权。本案中涉案房屋的抵押权设立时间为2023年2月22日，远早于某住房租赁公司签订租赁合同的2023年8月10日，且某住房租赁公司签订合同时已经知晓房屋存在抵押的情况，因此其租赁权不具有对抗在先抵押权的效力。
裁判结果
北京市丰台区人民法院一审判决驳回某住房租赁公司的全部诉讼请求，北京市第二中级人民法院二审于2025年6月23日作出终审判决：驳回上诉，维持原判，二审案件受理费6550元由某住房租赁公司自行负担。
案例检索信息
- 案号：(2025)京02民终7522号
- 案由：案外人执行异议之诉
- 审理法院：北京市第二中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月23日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 承租房屋尤其是长租、一次性支付大额租金的，签约前务必到不动产登记部门查询房屋的权属、抵押、查封状态，不要仅依据出租人提供的房产证就签订合同，否则可能因房屋存在在先抵押权导致租赁权无法得到保护，面临租金损失、被迫腾房的风险。
- 不要混淆“查封时间”与“抵押权设立时间”的判断标准：《执行异议和复议规定》第三十一条规定的“查封前签订合同并占有”仅为租赁权对抗执行的条件之一，若房屋存在已登记的在先抵押权，还需满足租赁权设立早于抵押权的前提，否则即便租赁在查封前也无法排除执行。
- 若承租时出租人故意隐瞒房屋已设立抵押的事实，承租人后续因抵押权执行被迫腾房的，可以收集相关证据向出租人主张违约责任，要求退还剩余租金、赔偿装修损失、搬迁损失等实际损失。
- 作为抵押权人，在办理抵押登记后可以定期核查抵押物的使用状态，若发现抵押人擅自出租抵押物的，应当及时留存证据，必要时可以发函告知承租人抵押事实，避免后续执行阶段产生不必要的异议程序。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。