买二手房遇违建被查封能要求中介退中介费吗？征和律所结合北京(2025)京02民终7995号案例实务解读
法律问题
购买二手房后因房屋存在违建被行政查封，购房人以中介故意隐瞒违建事实为由要求退还全部中介服务费，能否得到法院支持？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)京02民终7995号生效判决分析：法院认定中介是否需要退还中介费的核心标准，是中介是否存在“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”的行为，而非只要房屋存在违建就必然支持退费主张。判断中介是否构成故意隐瞒，通常会结合以下因素综合认定：
- 合同及补充协议中是否提及房屋加建、自建相关内容：如果协议中已经明确出现“自建”“加建”等表述，购房人签字确认的，通常会被认定为对房屋存在自建情况知晓；
- 房屋违建部分是否具有外观可识别性：如果购房人实地查看过房屋，违建部分与原房屋结构存在明显差异、普通人即可识别的，购房人主张对违建不知情难以被采信；
- 房屋登记面积与宣传面积是否存在明显差异：如果中介宣传的房屋面积、户型与不动产权证记载的信息存在明显出入，购房人作为交易主体负有合理注意义务，应当对差异原因进行核实；
- 房屋被采取行政限制措施的时间：如果违建查封发生在房屋过户登记至购房人名下之后，且无证据证明中介在交易时就已知晓违建必然会被查封的，不能直接推定中介存在隐瞒行为。
本案中，因上述要件均不满足“中介故意隐瞒”的认定标准，故法院未支持购房人要求退还全部中介费的诉讼请求。
法律依据
1. 《中华人民共和国民法典》第九百六十一条
中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
2. 《中华人民共和国民法典》第九百六十二条
中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。
3. 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
最新案例
基本事实
高某通过北京某房地产经纪有限公司的居间服务，购买位于北京市大兴区的一套房屋，三方签订《居间服务合同》及《补充协议》，约定中介服务费73700元由高某承担。《补充协议》中载有“因自建被查封或限制转让双方免责解约，互不承担违约责任，丙方收取的中介费用退还”的条款。
2021年4月案涉房屋过户登记至高某名下，2022年9月该房屋因存在违建被行政机关限制设立登记。高某认为中介故意隐瞒房屋违建事实，起诉要求退还全部中介费并支付利息，一审法院判决驳回其诉讼请求，高某不服提起上诉。
争议焦点
北京某房地产经纪有限公司是否存在故意隐瞒房屋违建事实的行为，应否向高某退还全部中介服务费？
法院观点
北京市第二中级人民法院经审理认为：首先，《补充协议》中已经约定了“自建”的相关内容；其次，高某购买房屋前曾实地查看，房屋自建部分与其他部分存在明显差异；再次，房屋产权证记载的面积与中介展示的房屋面积存在明显不同；最后，房屋被行政限制登记的时间在高某取得房屋产权之后。据此，高某提交的证据不足以证明中介存在故意隐瞒重要事实的行为。
裁判结果
驳回上诉，维持原判，二审案件受理费由高某负担。
案例检索信息
案号：(2025)京02民终7995号
案由：中介合同纠纷
审理法院：北京市第二中级人民法院
裁判日期：2025年6月24日
律师提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
1. 二手房交易前务必核实房屋真实状况：购房人不要仅依赖中介的宣传海报、户型图，一定要对照不动产权证原件核实房屋面积、户型、结构，对“赠送面积”“加建房间”等超出登记范围的部分，必须要求中介和出卖方明确说明是否具备合法规划手续，切勿因贪图“赠送面积”而忽视违建风险。
2. 明确中介的书面告知义务：签订居间合同及补充协议时，若涉及“自建”“加建”等表述，一定要要求中介以书面形式明确说明该部分的性质、是否合法、存在哪些风险，不要仅以口头告知为准；必要时可在合同中约定“中介保证房屋无违建，否则全额退还中介费并承担损失”的条款，明确责任边界。
3. 注意留存证据：如果后续发现中介存在隐瞒行为，要及时固定中介宣传截图、与中介的聊天记录、通话录音、房屋现状照片等证据，避免因举证不能承担不利后果。
4. 维权路径要选对：若房屋因违建导致无法正常使用或被强制拆除，购房人可根据房屋买卖合同的约定，向出卖方主张违约责任或解除合同、赔偿损失，而非仅向中介主张权利。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。