租赁房屋到期后出资建设方能否索要建设款？征和律所结合北京(2025)京02民终8042号案例实务解读
法律问题
租赁期间由承租人出资建设、出租人享有产权的房屋，租赁期限届满出租人不续租的，承租人能否要求出租人赔偿建设及装修出资款？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)京02民终8042号生效判决解答：针对前述问题，需从法律关系性质、合同约定内容、违约行为认定三个层面综合判断：
- 法律关系层面：若双方约定出资方仅享有固定期限房屋使用权、不承担经营风险，即使合同冠以“合作开发”名义，也会被认定为房屋租赁合同关系，出资行为将被视为获取租赁使用权的对价，而非合作投资。
- 合同约定层面：若多份合同存在冲突，以最终签署的版本为准；若最终合同未约定租期届满后出租人需补偿建设装修出资，仅约定优先续租权的，承租人无权单方主张出资款赔偿。
- 违约认定层面：租赁期限届满后，出租人有权自主决定是否续租，不续租不构成违约，承租人要求赔偿出资款缺乏请求权基础。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第七百零四条：租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
- 《中华人民共和国民法典》第七百三十三条：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。
- 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2020年修正）第二十二条：合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。
- 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
真实案例
基本事实
某公司享有案涉铁路场地的使用权，2010年起与某中心先后签订多份协议，约定由某中心出资建设综合楼，建成后某公司享有全部物权，某中心承租房屋使用。2011年7月30日，双方签署最终版《房屋租赁协议》，明确约定：租期为2011年8月1日至2021年7月31日，年租金18万元；本协议为最终版本，此前所有协议及补充协议均废止；合同期满除某公司自用外，某中心享有同等条件下优先续租权，未约定租期届满后某公司需补偿某中心的建设出资。
租期届满前，某中心提出续租申请，某公司明确拒绝并起诉要求某中心腾退房屋。此前生效判决（(2024)京01民终2167号）已认定双方系房屋租赁合同关系，判决某中心腾退房屋并支付占有使用费。后某中心另行提起本案诉讼，要求某公司支付综合楼建设及装修出资款共计11193159元，一审法院驳回其全部诉讼请求，某中心不服提起上诉。
法院观点
北京市第二中级人民法院经审理认为：首先，生效判决已就双方法律关系作出认定，明确双方系房屋租赁合同关系，某中心在本案中主张系合作关系，既与生效判决认定不符，也实质否定生效判决结果，不应支持；其次，双方最终签署的租赁合同已废止此前关于租期内提前解约赔偿投资款的约定，未约定租期届满后出租人需补偿建设出资；最后，租赁期限届满后某公司有权不续租，不存在违约行为，某中心要求支付出资款无合同及法律依据。
裁判结果
驳回上诉，维持原判，二审案件受理费88958.95元由某中心负担。
案例检索信息
- 案号：(2025)京02民终8042号
- 案由：合同纠纷
- 审理法院：北京市第二中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月26日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 明确法律关系再签约：若当事人拟采用“出资建房+长期使用”模式合作，需先明确核心需求：如追求合作收益、共担风险，应签订正式合作开发合同，明确利润分配、风险承担条款，避免仅约定固定期限使用权，否则极易被认定为租赁合同，出资无法收回；如仅需房屋使用权，应将建设成本分摊至租期内，核算投入产出比后再签约。
- 核心权利义务需写入最终合同：若双方曾就补偿、续租等事项作出口头或书面约定，务必将相关内容完整写入最终签署的合同文本中，避免因约定“此前协议废止”导致有利条款失效。本案中某中心的核心损失即源于最终版合同删除了此前的投资补偿条款，且未新增到期补偿约定。
- 大额建设投入需配套租期保障：若承租人需投入大量资金建设或装修租赁房屋，应尽量争取更长租赁期限，同时在合同中明确约定租期届满后装修、建设残值的补偿标准，或约定出租人提前解约时的赔偿计算方式，避免投入与收益不对等。
- 生效判决认定的事项不得重复争议：若生效判决已对法律关系性质、合同效力等核心问题作出认定，当事人有异议的应通过审判监督程序救济，不得另行起诉主张与生效判决相悖的事实，否则将面临败诉风险，浪费诉讼成本。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。