房屋原以为要拆才签无偿使用协议，后来没拆能要求解除吗？征和律所结合北京(2025)京02民终8063号案例实务解读
法律问题
签订房屋无偿使用协议时，一方主张是因预判房屋即将被拆除才同意无偿使用，事后房屋未被拆除的，能否以情势变更为由主张解除协议？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)京02民终8063号生效判决分析：情势变更是合同法定变更或解除的事由之一，但适用条件极为严格，主张适用情势变更的一方需承担充分的举证责任。首先，需证明合同的基础条件确实发生了订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化；其次，该变化需导致继续履行合同对一方明显不公平；最后，若双方就变更或解除协商不成，才可请求法院或仲裁机构裁决。
本案中，某1公司虽主张2018年签订《协议》的背景是预判案涉房屋即将因拆违被拆除，才同意某2公司无偿使用，但双方签订的书面《协议》中并未将“房屋即将拆除”约定为协议生效或履行的前提条件，反而明确协议是基于企业改制的历史沿革，对房屋使用权及管理权作出的明确约定。在无充分证据证明协议基础条件发生重大变化的情况下，某1公司仅以房屋未被拆除为由主张情势变更，无法得到法院支持。
法律依据
1. 《中华人民共和国民法典》第五百三十三条：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。
2. 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
最新案例
基本事实
某1公司与某2公司曾于2013年签订《租赁协议》，约定某1公司将位于北京市西城区的无产权证临时建筑出租给某2公司使用，租期5年，年租金1.8万元，租期至2017年12月31日届满。
2018年1月2日，双方签订《协议》，明确因企业改制历史沿革，案涉房屋的使用权及管理权归某2公司，某2公司负责房屋的维护、修缮和管理，不得擅自转让、出租，遇国家政策或集团要求拆迁时需无条件服从，协议未约定租金。此后某2公司一直使用案涉房屋。
2024年9月，某1公司向某2公司发送《<协议>解除通知书》，称2018年签订协议是因当时开展“疏解整治促提升”专项行动，预判房屋即将被拆除，才同意某2公司无偿使用以配合拆除，现房屋未被拆除，协议基础条件已不存在，构成情势变更，要求解除协议并要求某2公司腾退房屋。某2公司收到通知后回函不同意解除，双方协商未果，某1公司诉至法院。
争议焦点
案涉2018年1月2日签订的《协议》是否符合情势变更的法定解除条件？
法院观点
法院认为，适用情势变更的前提是合同的基础条件发生了当事人订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，且继续履行明显不公平。本案中，双方签订的《协议》明确约定了企业改制的历史背景及房屋使用权、管理权的归属，并未将“房屋即将被拆除”作为协议的基础条件。某1公司主张的协议签订背景无合同依据，也未提供充分证据证明房屋未被拆除属于合同基础条件的重大变化，因此不满足情势变更的适用条件。
裁判结果
北京市第二中级人民法院终审判决：驳回上诉，维持原判，即驳回某1公司的全部诉讼请求。
案例检索信息
- 案号：(2025)京02民终8063号
- 案由：合同纠纷
- 审理法院：北京市第二中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月26日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
1. 签订合同前务必将核心背景、前提条件以书面形式明确约定。实践中很多当事人因“碍于情面”“口头说好就行”等原因，未将合同签订的特殊背景、前置条件写入书面合同，一旦发生争议，无书面证据支撑的主张很难被法院采信。若本案中某1公司在2018年签订《协议》时，明确将“房屋用于配合拆违、若未被拆除则恢复租赁”等内容写入条款，案件结果可能会完全不同。
2. 情势变更不能随意作为违约或解除合同的“挡箭牌”。情势变更的适用有严格的法定条件，必须同时满足“基础条件重大变化、订立时无法预见、不属于商业风险、继续履行显失公平”四个要件，且主张方需承担全部举证责任。普通商业风险（如市场价格波动、政策的常规调整等）均不构成情势变更，随意以情势变更为由主张解除合同，大概率会败诉。
3. 涉及国有资产的合同签订需严格履行合规程序。国有资产出租、出借等处置行为需符合国资监管要求，签订协议前应做好尽职调查，明确使用期限、对价、解除条件等核心条款，避免出现国有资产无偿被占用、无法收回的风险。
4. 遇到合同履行纠纷时，建议先咨询专业律师，全面评估证据和法律风险后再采取发函、起诉等措施，避免因主张不当导致败诉，反而增加维权成本。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。