商铺到期房东以经营业态不符拒续租是否侵犯优先承租权？征和律所结合北京(2025)京02民终8245号案例实务解读
法律问题
商铺租赁期限届满后，出租人以承租人经营业态不符合商业规划为由拒绝续租，是否侵犯承租人的法定优先承租权？优先承租权纠纷中举证责任应当如何分配？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)京02民终8245号生效判决分析：
首先，房屋承租人的优先承租权是《民法典》规定的法定权利，无论租赁合同中是否明确约定，租赁期限届满后，承租人均享有在同等条件下优先承租房屋的权利，该权利旨在保护承租人的经营稳定性，避免出租人随意终止租赁关系给承租人造成不当损失。
其次，判断出租人是否侵犯优先承租权，核心标准是“同等条件”——即承租人愿意接受与第三方一致的租赁条件时，出租人不得拒绝续租。这里的“同等条件”涵盖租金标准、租赁期限、付款方式、租赁面积、经营业态等全部核心租赁条款，但出租人不得以虚构的“业态不符”“规划不符”等理由恶意剥夺承租人的优先承租权。
第三，优先承租权纠纷中适用“谁主张、谁举证”的规则，举证责任主要由出租人承担：如果出租人主张承租人不符合同等条件、主动放弃优先承租权，必须提供充分证据证明两项事实：一是其已将全部承租条件明确、完整地告知承租人；二是承租人明确拒绝接受同等条件。无法举证的，出租人需承担败诉的不利后果。
本案中，某公司主张承租人经营业态不符合商业规划，但后续其出租给新承租人的业态同样为餐饮，二者无本质区别，该拒租理由明显不成立；同时某公司无法证明已将全部承租条件告知承租人，也无法证明承租人不同意同等条件，因此法院认定其侵犯了承租人的优先承租权，判决赔偿5万元营业损失。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第二款：租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。
- 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
- 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
最新案例
基本事实
2021年11月，某公司（出租方）与某公司2、李某（承租方）签订《商铺租赁合同》，约定将北京市丰台区某商铺出租给二人经营餐饮，租赁期限自2021年10月10日至2024年10月9日，同时约定承租方在同等条件下享有优先承租权。合同履行期间，双方均按约定履行了各自义务。
2024年9月5日，某公司向承租方发送《关于续租洽谈的通知函》，称因区域商业规划升级，案涉商铺重新划分后面积扩大至约138㎡，计划租金9元/天·㎡，经营业态需为北京市场有一定规模的连锁餐饮，要求承租方于9月10日前对接续租洽谈。
2024年9月9日双方洽谈后，某公司向承租方发送《关于房屋合同续租事项的函》，以承租方经营的业态不符合商业规划为由，明确表示不再续签租赁合同。此后某公司将案涉商铺出租给案外人经营“白鹿原”餐饮品牌，约定租赁面积138.67平方米，前三年租金标准为8.8元/天·㎡，租赁期限自2024年11月5日至2029年11月4日。
2024年10月19日，双方签订《商铺退场确认单》，承租方将房屋交还某公司。后某公司2、李某起诉至法院，要求某公司赔偿营业损失50000元。
争议焦点
某公司以经营业态不符合商业规划为由拒绝续租，是否侵犯了承租方的法定优先承租权？优先承租权纠纷的举证责任应当如何分配？
法院观点
法院经审理认为：
- 关于业态是否符合同等条件：承租方原经营业态为餐饮，新承租人的经营业态同样为餐饮，二者经营类别无本质区别，某公司以“业态不符合商业规划”为由拒绝续租的主张不能成立。
- 关于举证责任分配：某公司主张承租方无法接受租金上涨、租赁面积扩大、租期延长等承租条件，但未提交相关证据予以证明，也无法证明其已将全部承租条件明确告知承租方，应承担举证不利的法律后果。
- 关于赔偿金额：承租方主张的5万元赔偿标准与此前同类生效判决的裁判尺度一致，具有合理性，法院予以支持。
裁判结果
一审法院依照《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定，判决：某公司于判决生效之日起十日内给付某公司2、李某营业损失50000元。二审法院认为一审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决：驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)京02民终8245号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：北京市第二中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月26日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
优先承租权是商铺租赁中极易引发纠纷的权利类型，租赁双方均应秉持诚信原则，规范操作流程，避免不必要的损失：
对承租人的建议
- 及时主张续租并留存证据：在租赁期限届满前3个月（或合同约定的期限内），以书面形式（EMS函件、加盖公章的邮件、可溯源的微信消息等）向出租人提出续租申请，留存送达凭证，避免被认定为未主动主张优先承租权。
- 明确表达接受同等条件的意愿：协商过程中，若出租人提出新的承租条件，要明确作出愿意接受同等条件的意思表示，避免模糊表述；若出租人提出不合理要求，也要书面提出异议并留存沟通记录，防止被认定为拒绝条件。
- 及时取证第三方承租信息：若出租人拒绝续租并将房屋出租给第三方，要及时通过公开信息、现场拍照、公证等方式固定第三方的承租条件（包括租金、租期、业态、面积、付款方式等），用于证明自己符合同等条件，为后续维权留存证据。
对出租人的建议
- 完整告知全部承租条件：若有意继续出租房屋，应当将全部核心承租条件（租金、租期、面积、付款方式、业态要求、保证金、装修要求等）以书面形式明确告知承租人，并给予不少于15日的合理答复期限，留存送达凭证，避免因“告知不完整”被认定为侵犯优先承租权。
- 拒租理由需有事实依据：若以承租人不符合同等条件为由拒租，需留存承租人明确拒绝条件的证据；若以业态不符为由拒租，需证明新承租人的业态与原承租人有本质区别，且相关商业规划是公开、合理的，不得虚构理由恶意拒租。
- 重视类案裁判规则：本案中出租人此前就因同类优先承租权纠纷败诉，但仍未完善续租流程中的举证规范，导致再次败诉。建议出租人在处理批量商铺续租事宜时，提前咨询专业律师，制定标准化的续租通知、洽谈、答复流程，从源头规避法律风险。
此外需要注意的是，优先承租权作为法定权利，其行使不以合同约定为前提，即使租赁合同中未约定优先承租权条款，承租人仍可依法主张该权利，租赁双方均应遵守法律规定，诚信履行义务。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。