买房后因银行未解押逾期办证，开发商要承担保全保险费吗？征和律所结合北京(2025)京03民终10238号案例实务解读
法律问题
房屋买卖合同履行过程中，因第三方银行未及时注销抵押登记导致逾期办证的，买受人因维权支出的保全保险费能否要求出卖人承担？出卖人能否以逾期系第三方原因为由拒绝承担责任？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)京03民终10238号生效判决分析：针对上述问题，答案是肯定的。
首先，基于合同相对性原则，房屋买卖合同的双方当事人是买受人和出卖人（开发商），即便逾期办证是因第三方银行未及时解押导致，出卖人仍应先向买受人承担违约责任，其与第三方之间的纠纷可另行追偿，不能以此对抗买受人的合同权利。
其次，保全保险费属于买受人因出卖人违约产生的合理维权成本。在出卖人逾期办证构成违约的前提下，买受人为保障后续判决能够顺利执行，申请财产保全并以诉讼财产保全责任保险作为担保所支出的保险费，属于因违约方违约行为造成的实际损失，应当由违约方承担。
本案中，某某置业公司作为案涉房屋的出卖人，负有协助买受人办理产权登记的合同义务，其以银行未及时解押、自身无过错为由抗辩，缺乏法律依据，法院未予采纳。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
- 《中华人民共和国民法典》第五百九十三条：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理。
- 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零三条第一款：人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为；当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取保全措施。
最新案例
基本事实
2021年12月，某某投资公司与某某置业公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，购买北京市朝阳区某号房屋，房屋总价款26491860元，付款方式为全款支付。合同明确约定房屋已设定抵押，抵押权人为某某银行，某某置业公司应在房屋交付之日起360日内为买受人办理不动产权证书。
合同签订前，某某投资公司已于2021年11月完成收房，并依约支付了全部购房款（含装修款合计5558万余元）。但因某某银行未及时注销案涉房屋的抵押登记，导致房屋一直无法办理产权过户，直至2025年4月抵押登记才注销。
某某投资公司遂诉至法院，要求某某置业公司协助办理过户手续，并承担其因申请财产保全支出的保全保险费43106.13元。一审法院支持了某某投资公司的全部诉讼请求，某某置业公司不服，向北京市第三中级人民法院提起上诉，主张逾期办证系银行原因导致，自身无过错，不应承担保全保险费，且一审未追加银行为当事人程序违法。
争议焦点
1. 因第三方银行未及时解押导致逾期办证，出卖人是否应向买受人承担违约责任？
2. 买受人因诉讼支出的保全保险费是否应由出卖人承担？
法院观点
法院经审理认为：
- 案涉商品房买卖合同合法有效，双方均应依约履行。某某投资公司已付清全部购房款，案涉房屋抵押已注销，具备过户条件，某某置业公司应依约协助办理过户手续。
- 关于责任主体：即使逾期办证系银行未及时解押导致，根据合同相对性原则，某某置业公司作为合同相对方，仍应向某某投资公司承担违约责任，其与银行之间的纠纷可另行解决，银行不属于本案必要共同诉讼当事人，一审程序并无不当。
- 关于保全保险费：因某某置业公司未及时办理权属登记导致本案成讼，责任在某某置业公司一方，某某投资公司为保障自身权利采取保全措施支出的保险费属于合理损失，应由某某置业公司承担。
裁判结果
驳回上诉，维持原判：某某置业公司于判决生效后十日内协助将案涉房屋过户至某某投资公司名下，并给付保全保险费43106.13元。
案例检索信息
- 案号：(2025)京03民终10238号
- 案由：房屋买卖合同纠纷
- 审理法院：北京市第三中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月23日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 购房前务必核查房屋权利状态：购买现房尤其是带抵押销售的房屋时，要主动要求出卖人出示抵押相关文件，明确解押时间及办证期限，并在合同中约定清晰的逾期办证违约责任，包括违约金计算标准、维权成本（律师费、保全费、保全保险费等）的承担主体，避免后续维权缺乏依据。
- 遇到逾期办证及时固定证据：一旦出现逾期办证情况，要及时留存与出卖人沟通的记录（微信、邮件、函件等）、自身损失的相关凭证，必要时可通过书面函件催告，固定出卖人违约的事实。
- 诉讼中可合理主张保全保险费：因对方违约提起诉讼时，为防止对方转移财产导致判决无法执行，可申请财产保全，选择以诉讼财产保全责任保险作为担保的，支出的保险费属于合理维权成本，可一并主张由违约方承担，法院通常会根据过错程度予以支持。
- 无需向第三方主张责任：如果逾期办证是因银行、施工方等第三方原因导致，购房者无需直接向第三方追责，可直接依据房屋买卖合同向出卖人主张权利，出卖人承担责任后可自行向第三方追偿，减少维权成本和诉累。
此外，本案中某某置业公司提出的“未追加银行为必要当事人”的上诉理由未被法院采纳，也提醒大家：合同纠纷原则上仅约束签约双方，除非涉及第三人利益的特殊情形，否则法院不会轻易追加案外第三方为当事人，主张权利时应找准合同相对方，提高维权效率。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。