为阻碍抵押权实现倒签房屋租赁合同是否有效？征和律所结合北京(2025)京03民终17327号案例实务解读

法律问题

债务人为阻碍抵押权人实现债权，与第三方恶意串通倒签房屋租赁合同，主张“抵押不破租赁”阻碍执行的，该倒签合同是否有效？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)京03民终17327号生效判决分析：此类倒签合同属于行为人与相对人以虚假意思表示实施的民事法律行为，且存在恶意串通损害他人合法权益的情形，依法应当认定为无效。法院审理此类案件时会结合合同订立逻辑、租赁物信息一致性、商业合理性、此前诉讼披露情况、实际占有使用证据等多方面因素综合判断合同的真实性，倒签合同缺乏合理交易逻辑、无充分实际履行证据的，不会得到法院支持。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第一百四十六条：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
• 《中华人民共和国民法典》第一百五十四条：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
• 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。

最新案例

2019年天津某某物流有限公司与北京某某餐饮娱乐管理有限公司签订《租赁合同》，约定北京某某公司承租天津某某公司名下4套办公房屋，租期20年，租金3000万元一次性趸交。2021年天津某某公司将名下另外一套×6房屋抵押给某某银行某支行，双方签订的《最高额抵押合同》明确载明抵押物未出租。后因天津某某公司担保的债务逾期，某某银行申请强制执行，法院裁定将×6房屋作价880万元抵偿给银行，2023年12月房屋过户至银行名下。

此时北京某某公司拿出一份签署日期为2019年8月30日的《房屋租赁合同》，主张该合同是此前租赁合同的补充，约定×6房屋也属于租赁范围，要求继续占用房屋阻碍银行行使权利。银行遂起诉要求确认该补充合同无效。

法院经审理认为：案涉补充合同订立逻辑不符合常理、租赁面积记载与实际情况存在明显误差、租金优惠不符合商业规律、此前多起关联诉讼中双方均未提及该补充合同、北京某某公司无法提供2023年之前实际占有使用×6房屋的充分证据，认定该合同是双方为阻碍银行行使抵押权恶意倒签的虚假合同，依法判决确认该合同无效，二审维持原判。

案例检索信息

• 案号：(2025)京03民终17327号
• 案由：确认合同无效纠纷
• 审理法院：北京市第三中级人民法院
• 裁判日期：2026年1月21日

律师提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：

1. 抵押权人接受不动产抵押前应当尽到尽职调查义务，实地勘察房屋实际占有使用情况，要求抵押人出具未出租的书面承诺，必要时对房屋现状进行公证留存证据，避免后续出现倒签租赁合同的争议；
2. 债务人及关联方切勿试图通过倒签租赁合同、虚构租赁关系的方式阻碍执行，此类行为不仅会被认定合同无效，情节严重的还可能涉嫌拒不执行判决、裁定罪，承担刑事责任；
3. 真实的大额不动产租赁交易中，承租人应当及时办理租赁备案登记，完整留存租金支付凭证、物业费/水电费缴纳记录、装修合同等实际占有使用房屋的证据，避免后续权利受到损害时缺乏举证依据。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。