买了集体土地上被没收的房屋该找谁退钱？征和律所结合北京(2025)京03民终20288号案例实务解读
法律问题
以房地产开发公司名义签订的、已被行政没收的集体土地上房屋买卖合同是否有效？购房人应当向谁主张退款及损失赔偿？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)京03民终20288号生效判决解答：首先，针对非法占用集体土地建设、已被国土部门依法没收的房屋签订的买卖合同，因违反《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，属于无效合同。其次，若房屋已通过公司内部股东会决议分配给特定股东，由该股东实际收取购房款、对接交易事宜，仅以公司名义签订合同的，应当认定实际交易主体为该股东，由该股东承担合同无效后的退款及赔偿责任。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
- 《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
- 《中华人民共和国土地管理法》（2019修正）第四十四条第一款：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
真实案例
2017年10月，孙某1签订两份《合同》，购买北京市通州区某村集体产业用地上的两套商业房屋，合同约定房屋使用年限为50年，总价款共计380万元，合同甲方处加盖某公司公章。合同签订后，孙某1向王某1转账支付购房款300万元，另主张支付了80万元现金购房款。
后孙某1得知案涉房屋所在土地未办理合法用地审批手续，早在2014年就被国土部门作出行政处罚，没收了该地块上的全部建筑物。某公司主张，案涉房屋已于2016年通过公司股东会决议分配给股东王某1，实际由王某1对外出售，购房款也全部由王某1收取，与公司无关。王某1则抗辩称，合同是某公司签订的，自己只是帮某公司协调交易，收取的款项是某公司偿还的借款，并非购房款，不应当承担退款责任。协商未果后，孙某1起诉至法院，要求确认房屋买卖合同无效，王某1返还购房款并赔偿利息、装修损失。
法院经审理认为：第一，案涉房屋系非法占用集体土地建设且已被依法没收，就该房屋签订的买卖合同违反法律强制性规定，应属无效。第二，结合公司内部分房决议、王某1实际收取全部购房款且无法合理解释收款原因、交易对接的沟通记录等事实，足以认定案涉房屋实际由王某1出售，仅借用某公司的名义签订合同，故案涉合同的实际交易主体为王某1与孙某1。最终法院判决确认案涉两份《合同》无效，王某1返还孙某1购房款330万元（其中30万元现金有取款记录、证人证言佐证予以支持，剩余50万元现金无证据佐证不予支持），并支付相应资金占用利息（已扣减孙某1应当承担的房屋占有使用费），赔偿装修损失5000元。王某1不服一审判决提起上诉，北京市第三中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)京03民终20288号
- 案由：房屋买卖合同纠纷
- 审理法院：北京市第三中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月23日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 购房人购买非商品房性质的房屋（包括集体产业用房、小产权房等）时，务必先到自然资源部门核实土地性质、用地审批手续、房屋权利状态，切勿轻信卖方“后续可办产权证”的口头承诺，避免因房屋属于违法建筑被没收、合同无效产生巨额经济损失。
- 对于以公司名义出售的房屋，购房人应注意核实房屋的实际权利人，尽量将购房款支付至合同载明的卖方公司对公账户，避免直接转入个人账户，否则后续发生纠纷时可能出现公司与个人互相推诿、款项性质难以举证的问题。
- 如需以现金方式支付大额款项，务必要求收款方出具加盖公章或收款人本人签字的收据，同步留存银行取款记录、在场证人证言、款项交付的沟通记录等佐证材料，避免因无直接证据导致已付款项不被法院认可。
- 合同被认定无效后，购房人实际占有使用房屋期间的占有使用费，法院通常会结合双方的过错程度酌定购房人承担部分责任，因此发现房屋存在违法情形时应当及时固定证据、腾退房屋，避免损失进一步扩大。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。