离婚协议约定房产归未成年子女但未过户能排除执行吗？征和律所结合北京(2025)京03民终5924号案例实务解读

法律问题

夫妻离婚时在民政局备案的离婚协议中约定共有房产归未成年子女所有，但因房屋有贷款等原因一直未办理过户登记，后续因父母一方的个人债务导致该房屋被法院强制执行，未成年子女能否依据离婚协议排除法院的强制执行？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)京03民终5924号生效判决解答：

父母在离婚协议中约定登记在一方名下的房产归未成年子女所有，虽未办理不动产物权变更登记，但同时满足以下全部条件的，未成年子女对房屋享有的过户登记请求权，足以排除父母一方的普通金钱债权人针对该房屋的强制执行：

• 第一，离婚协议真实、合法、有效，签订时间早于债权人的债权形成时间，无证据证明夫妻双方存在恶意串通逃避债务的主观故意；
• 第二，案涉房屋实质上属于夫妻共同财产，离婚协议中关于房产归子女所有的约定，是夫妻双方对共同财产的合法处分，兼具对未成年子女的赠与属性和履行法定抚养义务的身份属性；
• 第三，房屋未办理过户登记非因未成年子女自身原因导致，例如房屋存在未结清的银行抵押贷款、客观上不具备过户条件等情形；
• 第四，未成年子女享有的是直接指向案涉房屋的特定化过户请求权，而债权人享有的是不指向特定财产的普通金钱债权，前者在权利性质和形成时间上均具有优先性。

法律依据

1. 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（2022年修正）第三百一十条第一款：

对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

2. 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）第二十四条：

对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。

3. 《中华人民共和国民法典》第一千零七十六条：

夫妻双方自愿离婚的，应当签订书面离婚协议，并亲自到婚姻登记机关申请离婚登记。离婚协议应当载明双方自愿离婚的意思表示和对子女抚养、财产以及债务处理等事项协商一致的意见。

真实案例

基本事实

遆某2与李某1原系夫妻关系，二人于2007年结婚，婚后生育一子遆某1（未成年）。2016年婚姻存续期间，双方购买案涉房屋，由李某1支付了部分购房预付款。2017年2月，二人协议离婚并在涿州市民政局备案《离婚协议》，约定案涉房屋归婚生子遆某1所有，剩余房屋贷款由遆某2负责偿还。

2017年4月，案涉房屋正式网签至遆某2名下，剩余20万元购房款以遆某2名义办理了20年银行抵押贷款，房屋抵押给某某农村商业银行股份有限公司，贷款至今尚未结清。2023年案涉房屋办理不动产权证，登记在遆某2个人名下。

2019年10月，遆某2因建筑设备租赁合同纠纷与王某1签订结算书，确认欠付王某1租赁费52万余元，后王某1起诉至法院并获得生效判决。因遆某2未履行判决义务，王某1向法院申请强制执行，法院于2024年查封了登记在遆某2名下的案涉房屋并裁定拍卖。

遆某1作为案外人向法院提出执行异议，请求停止执行案涉房屋，被法院裁定驳回后，遆某1在法定期限内提起案外人执行异议之诉。

法院观点

北京市第三中级人民法院二审认为：

1. 案涉房屋购买于遆某2与李某1婚姻关系存续期间，属于夫妻共同财产，二人在民政局备案的离婚协议真实合法有效，签订时间远早于王某1的债权形成时间，无证据证明存在恶意串通逃债的情形；
2. 离婚协议约定房屋归未成年子女遆某1所有，兼具父母赠与财产和履行法定抚养义务的属性，遆某1享有的是针对案涉房屋的特定过户请求权，而王某1享有的是普通金钱债权，不指向特定财产，遆某1的请求权在性质和形成时间上均优先于王某1的债权；
3. 案涉房屋存在20年银行抵押贷款，截至房屋被查封时贷款尚未结清，客观上不具备过户条件，因此房屋未过户至遆某1名下并非遆某1自身原因导致。

裁判结果

一审判决不得执行登记在遆某2名下的案涉房屋；二审判决驳回王某1的上诉，维持原判。

案例检索信息

• 案号：(2025)京03民终5924号
• 案由：案外人执行异议之诉
• 审理法院：北京市第三中级人民法院
• 裁判日期：2025年6月23日

实务提醒

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：

1. 对于计划在离婚时将房产赠与未成年子女的夫妻，建议在离婚后尽可能筹措资金结清房屋贷款，及时办理过户登记手续，将房屋实际登记至子女名下，从根源上避免后续因父母一方债务导致房屋被查封、拍卖的风险，即便最终能通过执行异议之诉维权，也会耗费大量时间和诉讼成本。

2. 如果房屋因贷款未结清等客观原因暂时无法过户，务必妥善保管好民政局备案的离婚协议、购房付款凭证、子女及抚养人实际居住房屋的证据（如物业费、水电费、燃气费缴费记录、装修合同等），一旦房屋被法院查封，要在法定期限内及时提出执行异议，异议被驳回后15日内提起案外人执行异议之诉，避免超过权利行使期限。

3. 对于普通债权人而言，在出借款项或形成大额债权前，建议充分核实债务人的婚姻状况及财产约定，尤其是债务人名下的房产是否存在离婚协议已约定归他人所有的情况，必要时可要求债务人提供其他财产担保或连带保证人，降低债权无法实现的风险。若发现债务人通过离婚协议恶意转移财产逃避债务的，可在法定期限内提起债权人撤销权诉讼，撤销离婚协议中的财产处分条款。

4. 需特别注意：如果离婚协议签订时间晚于债务形成时间，或者有证据证明夫妻双方是为了逃避债务而故意将房产约定归子女所有的，法院将不会支持未成年子女排除强制执行的请求。

本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。