租客单方面发退租通知就能解除租房合同吗？征和律所结合北京(2025)京03民终8219号案例实务解读
法律问题
租客因个人原因提前退租，单方面给房东发解除合同通知，就能直接解除租房合同吗？房屋租赁合同的解除时间到底该怎么算？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)京03民终8219号生效判决分析：并不是任何一方发了解除通知都能解除合同，只有享有法定或约定解除权的一方，发出的解除通知才会产生合同解除的效力。
简单来说，如果是房东违约（比如房子没法住、拒不维修），租客作为守约方有解除权；如果是租客违约（比如欠租金、提前退租），房东作为守约方有解除权，而违约的租客原则上没有单方解除合同的权利，哪怕发了解除函，只要房东不同意解除，合同就还没解除，租客还是要付租金直到合同依法解除。
本案中李某因经济困难不想继续租房，属于违约方，不符合《民法典》规定的违约方可以终止合同的特殊情形，所以他发的解除通知没有法律效力。而房东田某作为守约方选择向法院起诉解除合同，合同自起诉状副本送到李某那天（2024年10月24日）才正式解除，李某需要支付这一天之前的欠付租金。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十五条：当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。
- 《中华人民共和国民法典》第五百八十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。
最新案例
基本事实
2022年6月，田某与李某签订《房屋租赁合同》，约定李某承租位于北京市怀柔区的房屋，租期5年（2022年6月15日至2027年6月14日），年租金6万元，按年支付；如承租方中途单方解除合同，需支付未产生年份的租金。合同签订后，李某支付了2022年至2024年的两年租金共计12万元。
2024年1月，李某以经济困难为由提出提前退租，田某未同意。2024年6月10日，李某自行腾退房屋并交付钥匙，于6月14日向田某发送《房屋租赁合同解除通知函》，主张合同当日解除。田某不认可解除效力，向北京市怀柔区人民法院提起诉讼，要求解除合同、支付欠付租金、违约金、维修费等，本案起诉状副本于2024年10月24日送达李某。
争议焦点
1. 李某作为违约方发送的解除通知是否产生合同解除的法律效力？
2. 案涉房屋租赁合同的解除时间应当如何认定？
3. 一审法院认定的租金、违约金、维修费用金额是否合理？
法院观点
北京市第三中级人民法院二审认为：李某因无力支付租金提出解除合同，属于明确表示不履行主要债务的违约方，不享有法定解除权，其发送的解除通知不产生解除效力；田某作为守约方有权主张解除合同，其以起诉方式主张解除的，合同自起诉状副本送达李某之日（2024年10月24日）解除；一审法院根据合同履行情况、双方举证情况核算的租金、违约金、维修费用并无不当。
裁判结果
二审判决驳回李某的上诉，维持原判，即：1. 双方《房屋租赁合同》于2024年10月24日解除；2. 李某于判决生效后7日内支付田某房屋租金21667元；3. 李某支付违约金15000元；4. 李某赔偿维修费、清理费共计4235.66元。
案例检索信息
- 案号：(2025)京03民终8219号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：北京市第三中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月26日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 对房东（出租方）来说：遇到租客提前退租时，不要轻易认可对方的单方解除主张，作为守约方有权选择继续履行合同或要求解除合同并主张违约责任；如果选择起诉解除，要注意保留对方违约的证据（如欠付租金记录、明确不履行的聊天记录、录音等）；对于房屋损坏维修、清理费用，要保留好支付凭证、损坏照片、沟通记录，最好能证明损坏与租客使用存在因果关系，避免因举证不足不被法院支持。
- 对租客（承租方）来说：因个人原因需要提前退租的，不要以为发了解除函就不用承担责任，违约方原则上没有单方解除权，建议优先和房东协商一致解除，签订书面解除协议，明确租金结算、违约金、房屋交接等事项，避免后续被主张更多费用；如果确实无力继续履行，可主动协助房东招租减少损失，保留相关证据，后续可主张减轻违约责任。
- 关于违约金调整：如果合同约定的违约金过高（一般超过实际损失的30%），违约方可以请求法院予以调减。本案中合同约定“单方解除需支付未产生年份的租金”明显过高，法院结合租期、租金、实际损失等情况调整为15000元，符合公平原则。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。