起诉邻居要求拆除违建却败诉？征和律所结合北京(2025)京03民终9098号案例实务解读
法律问题
排除妨害纠纷中，业主以相邻建筑属于违建、影响自身采光通行为由起诉要求邻居拆除，若无法提供充分证据证明邻居是该违建的建造人或实际权利人，诉讼请求会得到法院支持吗？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)京03民终9098号生效判决分析：
排除妨害请求权是物权的重要保护方式，但权利人行使该权利需要满足两个核心前提：一是自身对涉案不动产享有合法物权；二是被起诉的相对人是妨害行为的实施人，或者是造成妨害的建筑物、构筑物的权利人、实际管理人。
根据“谁主张、谁举证”的民事诉讼基本原则，原告主张被告承担排除妨害的责任，必须对被告系妨害责任主体的事实承担举证责任。如果原告仅能提供社区工作人员的传闻性陈述、没有有权部门出具的效力性文件佐证被告身份，且被告对权利人身份不予认可并指出实际权利人为案外人的，法院会认定原告举证不足，依法驳回其诉讼请求。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第二百三十六条：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
- 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
- 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
最新案例
基本事实
王某、高某、王某1、王某2四人系北京市某区四间并排房屋的产权人，其房屋南侧有一处砖混彩钢顶结构的建筑物。齐某、吕某系夫妻，居住在同一院落内的其他房屋中。
王某一方认为，南侧的建筑物是齐某、吕某未经审批私自搭建的违法建筑，距离其房屋仅一米，严重影响房屋采光和通行，遂向一审法院起诉，要求齐某一方拆除违建、恢复原状，并赔偿租金损失2万余元。
齐某一方对此不予认可，辩称涉案建筑是吕某父亲早年所建，权利人是吕某的母亲刘某，自己仅负责日常管理维修，并非建筑的权利人，不应成为本案被告。
争议焦点
齐某、吕某是否为涉案妨害建筑的建造人或权利人，王某一方的排除妨害诉讼请求能否成立。
法院观点
一审法院认为，王某一方主张涉案建筑系齐某一方所建，仅提交了行政复议决定书中记载的社区工作人员陈述，该工作人员身份不明确，相关部门也未就此作出效力性认定文件，仅属于调查过程性内容，不能作为定案依据，无法证明齐某一方是涉案建筑的建造人或权利人，王某一方应承担举证不能的不利后果。同时，王某一方主张的租金损失与排除妨害纠纷不属于同一法律关系，可另行解决，故判决驳回王某一方全部诉讼请求。
王某一方不服一审判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉，主张一审未追加刘某为被告程序违法，且齐某一方作为建筑管理人应承担责任。
北京市第三中级人民法院二审认为，现有证据无法证明齐某、吕某是涉案房屋的权利人或建造人，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，程序并无不当。
裁判结果
驳回上诉，维持原判，二审案件受理费由王某一方负担。
案例检索信息
- 案号：(2025)京03民终9098号
- 案由：排除妨害纠纷（物权纠纷）
- 审理法院：北京市第三中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月24日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
遇到相邻建筑妨害自身采光、通行等物权权益的情况，当事人维权时要注意以下几点，避免因起诉对象错误或证据不足被驳回：
- 先明确责任主体再起诉：不要仅凭邻里传闻、社区工作人员的口头陈述就认定违建的权利人，可先向属地街道办事处、城管执法部门申请违法建设认定及政府信息公开，获取有权部门出具的正式认定文件，明确违建的建设主体、所有权人或管理人，确保起诉对象准确。
- 注重证据的效力等级：私人录制的视频、照片、证人证言等仅能证明妨害事实存在，无法直接证明责任主体；行政机关的正式认定文书、行政处罚决定书的证据效力远高于传闻证据，是此类案件的核心证据。若相关证据由行政机关保管，可在诉讼中申请法院调取。
- 及时调整诉讼主体：如果诉讼中发现实际权利人是案外人，应及时向法院申请追加被告或变更被告，避免因主体不适格被驳回后重新起诉，增加时间和经济成本。
- 多渠道选择维权路径：对于明确的违法建筑，可优先通过行政投诉程序要求城管部门依法查处、强制拆除，该路径相较于民事诉讼效率更高；若行政部门不作为，再通过行政复议、行政诉讼的方式推动，同时可就造成的实际损失另行提起民事赔偿诉讼。
此外，若起诉时同时主张排除妨害和财产损失、租金损失等诉求，需提前梳理诉求的请求权基础，确认是否属于同一法律关系，避免部分诉求被法院驳回需另行起诉的诉累。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。