住了20年的房改房办不了证能起诉要抵债公司出证明吗？征和律所结合北京(2025)京03民终9405号案例实务解读
法律问题
职工从原单位受让房改售房的合同请求权后，能否直接起诉要求抵债的房产权利人出具同意房改售房的书面声明？以房抵债协议中约定的“抵债房屋大产权办理完毕”，是否必须指房屋过户至抵债权利人名下才视为条件成就？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)京03民终9405号生效判决解答：
第一，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，各方应当按照约定全面履行义务。本案中某水利公司与某合作公司签订的以房抵债《协议书》及《补充协议》均系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，水利公司应当按约定履行“为合作公司职工办理房改售房及权属证”的合同义务。
第二，协议约定的“抵债房屋大产权办理完毕”并未明确要求必须将房屋过户至水利公司名下，结合案涉房屋因性质限制无法过户到水利公司名下、登记产权人某置地公司已取得仅限房改售房使用的产权证、此前同批次已有两套房屋完成房改手续的事实，足以认定房改售房的履行条件已经成就，水利公司以“大产权未过户到己方”为由拒绝履行，缺乏合同依据。
第三，某合作公司将其对水利公司享有的房改售房请求权转让给职工李某，且已依法通知水利公司，该债权转让不存在法定不得转让的情形，合法有效，李某作为受让人有权直接向水利公司主张履行相关义务。
第四，案涉房屋的登记产权人某置地公司明确表示，只要水利公司出具同意售房的书面声明，即可按房改政策为李某办理相关手续，故法院判决水利公司出具相应声明，既符合合同约定，也具备实际履行的可行性。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款：依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
- 《中华人民共和国民法典》第五百四十五条：债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人，但是有下列情形之一的除外：（一）根据债权性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。当事人约定非金钱债权不得转让的，不得对抗善意第三人。当事人约定金钱债权不得转让的，不得对抗第三人。
- 《中华人民共和国民法典》第五百四十六条：债权人转让债权，未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力。债权转让的通知不得撤销，但是经受让人同意的除外。
真实案例
某合作公司因欠付某水利公司债务，双方于2005年1月签订《协议书》，约定合作公司以位于北京市朝阳区的43套房屋抵偿债务，其中18套房屋已由合作公司职工居住使用（含李某居住的涉案房屋），合作公司已收取的18户职工住房押金全部转交给水利公司。
2007年12月，双方签订《补充协议》，进一步明确“抵债房屋大产权办理完毕后，甲方（水利公司）将依照国家有关房改政策办理向乙方（合作公司）18户职工出售单元房和权属证办理事宜”。
案涉房屋的登记产权人为某置地公司（某建设公司改制后的主体），其于2008年取得包含涉案房屋在内的房屋产权证，该证明确仅限房改售房使用；此前同批次的两套房屋已通过水利公司出具声明的方式，完成了房改售房手续。
2024年6月，某合作公司与李某签订《权利转让协议》，将其对水利公司享有的“要求办理案涉房屋房改售房手续”的合同权利转让给李某，并向水利公司发送了债权转让通知书。
李某向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，要求判令某水利公司出具同意某置地公司为其办理涉案房屋房改手续的声明、已交的5万元住房押金折抵购房款等。一审法院判决支持了要求出具书面声明的诉讼请求，驳回了其他请求。
某水利公司不服一审判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉，主张“抵债房屋大产权未过户至己方名下、履行条件未成就，自己不是适格的房改售房主体”，请求撤销一审判决。
北京市第三中级人民法院二审审理认为：案涉《协议书》《补充协议》合法有效，双方均应全面履行；协议未约定“大产权办理完毕”需将房屋过户至水利公司名下，且案涉房屋因性质无法过户，结合置地公司已取得房改售房资质的产权证、已有办理先例的事实，履行条件已成就；合作公司将权利转让给李某并通知水利公司，转让合法有效。最终判决驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)京03民终9405号
- 案由：房屋买卖合同纠纷
- 审理法院：北京市第三中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月26日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 1. 签订以房抵债协议时，若涉及房改房安置职工的，务必明确约定“大产权办理完毕”的具体标准、房改售房的履行流程、责任主体与配合义务，避免后续就履行条件产生歧义；同时要明确职工需提交的材料、费用承担等内容，减少履约障碍。
- 2. 单位将房改售房相关的合同权利转让给职工个人的，一定要签订书面转让协议，并通过书面发函、挂号信、邮件等可留存证据的方式通知债务人，确保债权转让对债务人生效；职工个人也要妥善保管转让协议、通知凭证、入住证明、押金缴纳凭证等证据材料。
- 3. 房改售房的最终办理需要符合当地房改政策要求，法院判决出具同意售房声明，并不等同于职工必然符合房改购房条件。职工需提前确认自身是否符合当地房改购房资格，准备好工龄证明、身份材料、无房证明等必要文件，避免后续因政策原因无法办理。
- 4. 对于“住房押金折抵购房款”这类涉及不同主体、金额尚未确定的诉求，法院通常不会在房改履行案件中直接处理，当事人可待房改手续办理条件明确、各项费用核算清楚后另行主张。
- 5. 若遇到抵债方怠于履行房改相关义务的，职工要及时收集相关证据，在诉讼时效内通过法律途径维权，避免因拖延导致证据灭失、超过时效等问题，影响自身合法权益的实现。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。