建筑设备租赁合同约定以项目竣工验收为付款条件 项目停工后能否要回全部租金？征和律所结合重庆(2025)渝01民终11370号案例实务解读
法律问题
建筑设备租赁合同中，承租方往往通过格式条款将租金付款条件与项目竣工验收备案、业主付款等出租方无法控制的第三方节点绑定。若项目因不可归责于出租方的原因长期停工、无法完成竣工验收，出租方是否有权突破合同约定，要求承租方立即支付全部欠付租金？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)渝01民终11370号生效判决分析：合同约定的附条件付款条款原则上对双方具有约束力，但如果所附条件属于出租方无法掌控、且因不可归责于出租方的原因长期无法成就，机械适用该条款将导致双方利益严重失衡、背离合同目的的，法院可以依据公平原则突破付款条件限制，支持出租方要求承租方支付全部欠付租金的诉讼请求。同时，若合同约定“先开票后付款”，出租方需先完成足额开票义务，消除承租方的先履行抗辩权。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第六条：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。
- 《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款：依法成立的合同，受法律保护。
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
- 《中华人民共和国民法典》第七百零三条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
最新案例
基本事实
湖南省某建材有限公司（出租方）与中国建筑第X工程局有限公司（承租方）签订《钢矩管租赁合同》，约定出租方为承租方某会展中心项目提供钢矩管租赁服务；租金支付节点为：月度结算后付70%，竣工验收备案且办理完工结算后6个月付至90%，12个月内付至100%；同时约定出租方需先开具全额增值税专用发票，否则承租方有权拒付租金；此外合同还约定出租方放弃追究承租方迟延付款的违约责任、利息等权利，出租方后续也出具了《最终结算承诺函》再次确认放弃利息、律师费等主张。
合同履行后，双方确认总租金含税金额为1833028.09元，承租方仅支付100000元。后案涉项目于2023年11月停工，截至二审开庭时仍未复工，也未完成竣工验收备案。一审中出租方仅开具了122145.72元发票，一审法院据此仅支持了已开票部分的欠付租金22145.72元，驳回其他诉讼请求。二审中出租方补充开具了剩余全部租金的发票，总额符合双方结算金额。
争议焦点
案涉项目长期停工、无法完成竣工验收备案，约定的全额付款条件未成就，出租方是否有权要求承租方支付全部欠付租金？
法院观点
法院认为：首先，案涉竣工验收备案属于出租方无法掌控的第三方节点，项目停工不可归责于出租方，若机械适用付款条件约定，将导致出租方在已完全履行租赁义务的情况下，无限期无法获得租金，明显有失公平、背离合同目的。其次，出租方已足额开具全部租金发票，“先开票后付款”的前提条件已满足。因此对出租方要求支付全部欠付租金的请求予以支持。但因出租方已明确放弃利息、律师费等主张，对该部分请求不予支持。
裁判结果
二审法院改判：撤销一审判决第二项，变更一审判决第一项为承租方于判决生效后十日内支付出租方欠付租金1733028.09元，驳回出租方其他诉讼请求。
案例检索信息
- 案号：(2025)渝01民终11370号
- 案由：建筑设备租赁合同纠纷
- 审理法院：重庆市第一中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月22日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 签订建筑设备租赁合同时，尽量避免将付款条件与出租方无法控制的第三方节点（如项目竣工验收、业主向承租方付款等）绑定；若承租方坚持约定该类条款，务必附加最长付款期限，例如“无论项目是否竣工验收，最迟不超过租赁物资全部退场后18个月付清全部租金”，避免陷入无限期等待的被动局面。
- 若合同明确约定“先开票后付款”，承租方以未开票为由拒付租金时，出租方可优先开具全额发票并留存送达凭证，消除承租方的先履行抗辩权后再通过诉讼主张权利，避免因开票问题导致诉请被驳回。
- 谨慎签署放弃权利的结算承诺函：建筑工程领域承租方往往要求出租方签署“放弃全部违约责任、利息、律师费”的承诺函才办理结算，若不得不签署，尽量对放弃范围作出限定，例如“仅放弃本承诺函出具前的迟延付款利息”，保留后续追责的权利。
- 若遇到项目停工、承租方以“付款条件未成就”为由拒付租金，需及时收集项目停工的官方证据（如停工公告、现场公证、承租方出具的停工通知等），证明条件未成就不可归责于己方，为后续诉讼突破付款条件预留证据。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。