签了工程款抵房协议但房屋被查封无法过户，能算已经付了工程款吗？征和律所结合重庆(2025)渝01民终11845号案例实务解读
法律问题
建设工程施工中发包方和承包方签订了工程款抵房款协议，但约定抵款的房屋因发包方原因被法院查封，无法办理网签、交付和过户，承包方还能要回对应的工程款吗？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)渝01民终11845号生效判决分析：首先，工程款抵房协议本质是债务履行方式的变更，属于实践性合同，只有在实际完成房屋交付、所有权转移登记等核心义务后，才发生原工程款债务消灭的法律效力。若抵款房屋因发包方原因无法履行过户交付义务，抵房协议客观上已无法实现合同目的，原工程款债务并未消灭，承包方有权要求发包方直接支付对应工程款。其次，关于质保金退还，只要质保期届满且发包方无证据证明工程存在质量问题，仅以承包方未取得物业公司认可文件为由拒绝退还质保金的，法院不予支持。最后，建设工程优先受偿权是法定权利，即使项目房屋已出售给业主，也仅属于执行阶段的权利顺位问题，不影响承包方优先受偿权的依法成立。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
- 《中华人民共和国民法典》第八百零七条：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
- 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第二十六条：当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理。没有约定的，按照同期同类贷款利率或者同期贷款市场报价利率计息。
- 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十一条：承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。
最新案例
基本事实
重庆某安装有限公司承接了重庆某有限公司开发的悦来项目消防及通风工程，工程于2021年8月竣工验收合格，2024年1月双方办理结算，确认欠付工程款（含3%质保金）共计1732075.04元。后双方签订《工程款抵房款协议》，约定用项目住宅抵顶1579440.61元工程款，但抵款房屋因重庆某有限公司另案纠纷被法院查封，始终无法办理网签、交付及过户。重庆某安装有限公司遂诉至法院，要求支付欠付工程款、利息及确认建设工程价款优先受偿权。
争议焦点
- 未实际履行的工程款抵房款协议是否能产生工程款抵销的效力？
- 案涉工程质保金退还条件是否已成就？
- 承包方是否享有案涉工程的建设工程价款优先受偿权？
法院观点
1. 工程款抵房协议需实际履行才能消灭原债务，本案抵款房屋因发包方原因被查封，无法交付过户，抵房协议客观无法履行，发包方仍需支付对应工程款；2. 案涉工程2年质保期已届满，无证据证明工程存在质量问题，发包方以未取得物业公司认可文件为由拒退质保金不能成立；3. 案涉消防通风工程不存在不宜折价拍卖的情形，承包方主张优先受偿权未超过18个月法定期限，依法应予支持。
裁判结果
二审法院判决：维持一审关于支付工程款1732075.04元、确认优先受偿权的判项，结合承包方自愿延后利息起算时间的意思表示，改判利息以1732075.04元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2024年4月14日起计算至款项付清之日止。
案例检索信息
- 案号：(2025)渝01民终11845号
- 案由：建设工程施工合同纠纷
- 审理法院：重庆市第一中级人民法院
- 裁判日期：2026年01月22日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 承包方在签订工程款抵房款协议时，应当首先核实抵款房屋的权利状态，确认是否存在查封、抵押、已网签第三方等权利瑕疵，同时在协议中明确约定：若抵款房屋在约定期限内无法完成网签、交付或过户的，承包方有权立即要求发包方直接支付对应工程款，并承担逾期付款违约责任，避免发包方以抵房协议为由恶意拖延付款。
- 对于质保金退还条款，建议施工方在签订施工合同时，明确约定质保期届满后若发包方或物业公司在15日内未出具书面质量异议文件的，视为质保金退还条件自动成就，避免发包方以未取得物业公司认可为由恶意拖欠质保金。
- 建设工程价款优先受偿权的行使期限最长为18个月，自发包方应当给付工程款之日起算，承包方应当及时主张权利，避免超过法定期限丧失优先受偿权。另外，即使项目房屋已出售给小业主，也不影响优先受偿权的成立，后续权利顺位可在执行阶段依法处理。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。