租的商铺遇老城改造围挡电梯停运能要求房东降租免违约金吗？征和律所结合重庆(2025)渝01民终11914号案例实务解读

法律问题

租赁商铺因市政老城改造出现围挡施工、招牌拆除、电梯停运等经营环境恶化情形时，承租人能否要求出租人降低租金、免除违约责任，并承担自行租赁电梯产生的费用？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)渝01民终11914号生效判决分析：对于市政改造导致的商铺经营受影响的情形，法院会结合经营受影响的程度、出租人是否已作出合理让步、承租人是否及时行使权利等因素综合裁判：

• 若出租人已结合实际经营情况主动将租金调整至与同地段同类型商铺相当的合理水平，承租人再以经营受影响为由要求进一步降租的，法院通常不予支持；
• 若影响经营的电梯等配套设施并非出租人所有、也不属于出租人可控范围，承租人明知设施无法正常使用仍选择继续承租房屋的，自行租赁配套设施的费用需自行承担；
• 承租人以经营受影响、双方存在租金争议为由长期欠付租金、逾期腾退房屋的，即便有合理抗辩事由，只要不存在法定免责情形，仍需承担相应的违约责任，法院会结合过错程度酌情调整违约金金额。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第七百零八条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。
• 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
• 《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第一款：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。
• 《中华人民共和国民法典》第四百九十六条第一款：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

最新案例

基本事实

2021年4月，重庆某甲有限公司（出租人，下称某甲公司）与重庆市璧山区某有限公司、孙某甲、李某（承租人，下称承租方）签订《房屋租赁合同》，约定某甲公司将位于重庆市璧山区的435.85㎡商铺出租给承租方用于教育培训经营，租赁期限至2024年1月11日，租金标准为22元/㎡/月，按季度支付，逾期付租需承担违约金，出租人维权产生的律师费由承租人承担。

2023年9月起，案涉商铺所在楼宇因老城改造项目围挡施工，户外招牌被全部拆除，周边通行受阻；2024年1月，楼宇内属于第三方所有的电梯正式停运，仅存步梯通行，楼宇内其他商户全部撤离。承租方以经营环境严重恶化、房屋不具备适租条件为由，停止支付2023年10月11日之后的租金。租赁期限届满后，承租方仍继续占用案涉商铺，双方就租金减免、电梯问题多次协商，某甲公司提出将租金降至12元/㎡/月，但双方未达成最终一致。

2024年11月27日，承租方收到某甲公司发送的《租金催缴、房屋清退通知》（含解除合同意思表示）；2025年8月6日，双方共同查验房屋后确认承租方完成腾退，期间承租方为经营需要自行向第三方租赁电梯并支出了相应费用。因协商未果，某甲公司起诉至法院，一审判决支持了某甲公司的部分诉讼请求，承租方不服提起上诉。

争议焦点

本案核心争议焦点为：1. 案涉商铺的腾退时间如何认定；2. 租期届满后的租金标准是否过高，是否应当进一步降低；3. 承租方自行租赁电梯的费用是否应由出租人承担；4. 合同约定的律师费、违约金条款是否属于无效格式条款；5. 承租方是否应当承担违约金。

法院观点

重庆市第一中级人民法院审理认为：

• 关于腾退时间：合同约定房屋腾退需经出租人查验确认，承租方2025年8月1日仅发送腾退照片，未完成查验流程，结合承租方发消息时间为周五晚、出租人周末无法办公的实际情况，认定腾退时间为2025年8月6日并无不当；
• 关于租金标准：一审法院已考虑老城改造对经营的影响，将租金从原约定的22元/㎡/月降至12元/㎡/月，与承租方举示的同地段同时期商铺11.5元/㎡/月的租金标准基本相当，不属于过高情形，无需进一步调整；
• 关于电梯租赁费用：电梯属于第三方所有，不属于出租人可控范围，承租方在2024年1月明知电梯停运、产权归属的情况下，仍选择继续占用房屋形成不定期租赁，且租金已经作出大幅下调，再要求出租人承担电梯费属于重复加重出租人责任，故电梯费应由承租方自行承担；
• 关于格式条款效力：案涉合同明确载明经双方协商一致签订，承租方未举证证明合同是出租人预先拟定且未协商的格式合同，故相关条款合法有效；
• 关于违约金：承租方客观上存在欠付租金、逾期腾退的违约行为，主观恶意并非违约责任的构成要件，综合违约情形和损失情况，一审酌定15000元违约金符合公平原则。

裁判结果

重庆市第一中级人民法院于2026年1月22日作出终审判决：驳回上诉，维持原判，承租方需向某甲公司支付欠付租金、占有使用费共计99025.12元，违约金15000元，律师费20000元。

案例检索信息

• 案号：(2025)渝01民终11914号
• 案由：房屋租赁合同纠纷
• 审理法院：重庆市第一中级人民法院
• 裁判日期：2026年1月22日

征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：商铺租赁尤其是用于经营的商铺，极易受到市政规划、周边环境变化的影响，无论是出租人还是承租人，都应当提前做好风险防范：

• 对承租人来说：一是承租前要充分了解商铺所在区域的近期规划，签订合同时要明确约定遇市政改造、拆迁等情形时的租金减免、合同解除规则，同时明确电梯、水电等配套设施的保障责任主体；二是经营过程中遇到影响经营的客观情况，要第一时间固定证据（围挡照片、客流损失数据、沟通记录等），及时与出租人协商解决方案，若协商不成要及时行使合同解除权，不要以“有争议”为由长期欠租、拒不腾房，避免损失扩大；三是腾退房屋时要主动通知出租人到场查验，明确遗留物品的处置意见，签署书面的交接确认文件，避免被认定为逾期占用。
• 对出租人来说：一是签订合同时要如实告知房屋及配套设施的产权归属、维护责任，避免后续因配套设施问题产生纠纷；二是遇到承租人反映经营受影响的情况，要积极协商合理的解决方案，留存协商过程中的证据，避免后续产生诉讼时处于被动地位。
• 此外，针对很多承租人主张“合同是格式条款应当无效”的问题，司法实践中法院对格式条款的认定标准较高，仅以合同是出租人提供的模板为由主张无效通常难以得到支持，承租人在签订合同时要仔细阅读条款内容，对不认可的条款要当场提出修改，留存协商记录，必要时可以要求出租人对加重责任的条款作出特别提示和说明。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。