出租无独立产权的夹层开酒店办不了消防证承租人能否解除合同？征和律所结合重庆(2025)渝01民终3887号案例实务解读
法律问题
出租人将无独立产权的房屋现浇夹层出租给承租人用于经营商务酒店，因房屋属性问题无法通过消防安全检查导致无法正常经营，承租人是否有权单方解除租赁合同？相应违约责任应当由谁承担？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)渝01民终3887号生效判决解答：根据我国民法典规定，房屋租赁合同的出租人负有法定适租义务，不仅要按约定交付租赁房屋，还要在租赁期内保持房屋符合合同约定的用途。若双方明确约定房屋用于经营需办理消防许可的商务酒店等公众聚集场所，出租人应当保证房屋具备办理相关行政许可的基础条件，否则即便合同约定消防手续由承租人自行办理，也不能免除出租人因房屋本身不符合经营要求导致的违约责任。本案中，案涉现浇夹层无独立产权，出租人还将同地址的一层房屋另行出租给案外人经营酒店，直接导致承租人无法通过消防检查，合同目的无法实现，承租人有权依法行使法定解除权，由此产生的全部违约责任由出租人承担。征和律师事务所提示，此类案件中“消防手续由承租人自行办理”的格式条款，不能免除出租人保证房屋符合约定用途的核心义务。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
- 《中华人民共和国民法典》第七百零八条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。
- 《中华人民共和国消防法》第十五条第四款：公众聚集场所未经消防救援机构许可的，不得投入使用、营业。
真实案例
基本事实
巫某洪经多位产权人授权，将位于重庆市两江新区某某大道东段XX号4栋4-1至4-16号房屋的二层现浇夹层（无独立产权，包含于4-1至4-16号房屋产权范围内）出租给案外人秦某琼经营商务酒店，后秦某琼将酒店转让给张某、郭某英、刘某丹三人，巫某洪与三人重新签订《房屋租赁合同》，明确约定房屋用途为经营商务酒店，消防手续由承租人自行办理。
合同履行过程中，张某等人以承租地址申请消防安全检查时，两江新区消防救援支队以“现场为4层夹层部分，与实际申报地址不符”为由，出具《不同意投入使用、营业决定书》。张某等人多次要求巫某洪解决消防问题无果后，于2024年10月11日通过微信通知巫某洪解除合同，随后撤场并多次要求交接房屋，巫某洪均拒绝。后巫某洪起诉要求张某等人支付欠付租金、违约金、律师费等，张某等人提起反诉要求巫某洪退还多收租金、支付违约金及律师费。
法院观点
法院经审理认为，巫某洪作为出租人，应当提供符合约定经营酒店用途的适租房屋。案涉现浇夹层无独立产权，且巫某洪已将同地址的一层房屋另行出租给他人经营酒店，导致张某等人无法办理消防许可，合同目的无法实现，张某等人有权单方解除合同，案涉合同自解除通知送达巫某洪时解除。巫某洪未履行适租义务构成违约，应当承担退还租金、支付违约金及律师费的责任。即便巫某洪后续自行使用案涉夹层经营酒店未被行政处罚，其未经消防许可擅自经营的行为仍违反法律规定，不能以此证明案涉房屋符合约定的适租要求。
裁判结果
一审法院判决巫某洪退还张某等三人租金25300元、支付相应违约金及律师费5000元，驳回巫某洪全部诉讼请求。巫某洪不服提起上诉，重庆市第一中级人民法院于2025年6月24日作出(2025)渝01民终3887号终审判决：驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)渝01民终3887号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：重庆市第一中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月24日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：房屋租赁合同尤其是用于经营业态的租赁合同，适租义务的认定是常见争议焦点，租赁双方需提前做好风险防控：
1. 对承租方而言：承租房屋用于经营酒店、餐饮、娱乐等需办理消防许可的公众聚集场所时，签约前务必核实房屋的产权情况、物理属性，确认房屋具备办理相关行政许可的基础条件，不要轻信出租人口头承诺，建议将“房屋具备办理经营所需消防许可的条件”明确写入合同，并约定无法办证时的解除权与违约责任。若经营过程中因房屋属性问题无法办理相关证照，需第一时间固定消防部门的文书、与出租人的沟通记录等证据，及时书面通知出租人解除合同并办理房屋交接，避免放任损失扩大。
2. 对出租方而言：出租房屋时应当如实告知房屋的产权、物理瑕疵，不得隐瞒房屋无独立产权、属于夹层、未取得规划许可等情况。若明知承租人承租房屋用于需特殊行政许可的经营业态，应当提前核实房屋是否符合相关要求，避免因房屋不符合经营条件导致合同解除，承担高额违约责任。收到承租人的解除通知后，应当及时对接房屋交接事宜，避免放任房屋空置扩大损失，否则相关扩大损失将由出租人自行承担。
3. 需特别注意：即使合同约定“消防手续由承租人自行办理”，也不能免除出租人保证房屋符合约定经营用途的核心义务，若因房屋本身的属性问题导致无法办理消防许可，出租人仍需承担违约责任。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。