老人全额出资买房登记成和侄子共有 能要回全部产权吗？征和律所结合重庆(2025)渝05民终2806号案例实务解读

一、法律问题

老人全额出资购买房屋，因年龄大不识字委托侄子陪同办理购房、过户手续，最终房屋被登记为老人与侄子共同共有，后侄子因个人债务导致房屋被查封，老人能否以自己对登记共有不知情、无赠与意思为由，主张对房屋享有100%产权？

二、征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)渝05民终2806号生效判决解答：不动产物权登记具有公示公信效力，登记的权利人原则上被推定为真实权利人，但如果有充分的相反证据证明真实权利状态与登记不符的，法院可以依法推翻登记内容。本案中，老人刘某甲虽全额支付了购房款，但现有证据不足以证明其对房屋登记为与侄子吴某共同共有不知情：一方面，刘某甲全程参与了房屋买卖合同签订、不动产登记过户等核心环节，相关申请材料上有其本人捺印；另一方面，房屋原房主的证言也证实刘某甲在购房时就知晓买受人是自己和吴某两人，结合双方姑侄的亲属身份、刘某甲无配偶子女的现实情况，法院认定将吴某登记为共有人属于刘某甲对吴某的部分赠与，符合日常逻辑与证据规则，因此未支持刘某甲要求享有100%产权的主张。

三、法律依据

1. 《中华人民共和国民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

2. 《中华人民共和国民法典》第二百一十六条：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

3. 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

四、真实案例

本案中，70余岁的刘某甲因不识字，委托亲侄子吴某陪同购买位于重庆市巴南区的房屋，全部26万元购房款均由刘某甲个人支付给原房主。2022年2月，刘某甲、吴某作为共同买受人与原房主签订《重庆市房屋买卖合同》，约定共有方式为共同共有，随后三人共同到不动产登记中心办理过户手续，《不动产登记申请书》载明权利人为刘某甲、吴某，申请书上有两人捺印，最终房屋登记为两人共同共有。2022年3月，因吴某拖欠重庆市璧山区某汽车销售公司款项，案涉房屋被法院依法查封。刘某甲遂向法院提起诉讼，主张吴某利用其不识字擅自加名，自己对登记共有不知情，要求确认其对房屋享有100%产权。

法院经审理认为，刘某甲提交的证据不足以证明吴某存在擅自加名的行为，其全程参与了购房、过户的核心环节，原房主的证言也证实其知晓买受人是自己和吴某两人，结合双方的亲属身份及刘某甲的家庭情况，将吴某登记为共有人属于刘某甲的真实意思表示，本质是对吴某的部分赠与。最终一审法院驳回刘某甲的诉讼请求，二审法院维持原判。

五、案例检索信息

案号：(2025)渝05民终2806号

案由：物权确认纠纷

审理法院：重庆市第五中级人民法院

裁判日期：2025年6月24日

六、实务提醒

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：

1. 老年人委托亲属办理房产等重大财产处置手续时，尽量选择2名以上无利益冲突的亲友或社区工作人员陪同，提前以书面形式明确委托权限，比如仅代为跑腿提交材料，还是有权决定产权登记主体、共有方式等核心内容，必要时可以对委托协议进行公证。

2. 办理不动产登记等涉及财产权利的手续时，即使自身文化程度不高，也必须要求工作人员逐条宣读需要签字/捺印的材料内容，明确知晓登记的权利人、共有方式、权利限制等核心信息后，再签字或捺印，切勿随意让亲属代签、代操作。

3. 如果确实存在借名买房、被他人擅自加名的情况，一定要第一时间留存相关证据，比如和对方的沟通录音、书面协议、证人证言、委托凭证等，切勿等到房屋被查封、拍卖时才主张权利，此时举证难度会大幅提升。

4. 若认为不动产登记存在错误，既可以提起民事诉讼请求确认物权归属，也可以针对登记机构的登记行为提起行政诉讼，两种救济路径可以根据案件情况选择适用。如果是附赡养义务的房产赠与，受赠人不履行赡养义务的，赠与人可以在知道或应当知道撤销事由之日起1年内起诉要求撤销赠与。

本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。