转租商铺占用公共通道赔了100万，出租人和承租人谁担责？征和律所结合重庆(2025)渝05民终3231号案例实务解读
法律问题
转租的商铺因占用公共通道被业主索赔，出租人与承租人对外部赔偿款的内部责任比例如何划分？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)渝05民终3231号生效判决解答：针对商铺转租后因占用公共通道产生的侵权赔偿，出租人与承租人的内部责任划分需结合双方过错程度、对损害结果的原因力大小综合认定。本案中，法院最终判决实际承租使用房屋的邹某明、重庆渝某情餐饮文化有限公司承担80%的主要责任，出租人田某梅承担20%的次要责任。
责任划分的核心逻辑为：承租人作为房屋实际控制使用人，负有不得擅自占用建筑物共有部分的法定义务，若明知或应知占用公共区域侵权仍长期不整改，甚至怠于履行生效判决导致损失扩大的，需承担主要责任；出租人若存在擅自改造共有部分、超面积转租、未及时制止承租人侵权行为等过错的，需承担相应的次要责任。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第二百七十一条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
- 《中华人民共和国民法典》第一千一百七十二条：二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担责任。
- 《中华人民共和国民法典》第七百零八条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。
真实案例
基本事实
田某梅从重庆渝某资产经营管理有限公司承租重庆市渝中区某商业楼2层部分房屋后，私自填平楼层公共扶梯，将超出产权登记面积的区域一并转租给邹某明，邹某明承租后将房屋交由重庆渝某情餐饮文化有限公司（以下简称渝某情公司）用于餐饮经营。
渝某情公司装修时擅自占用该层公共通道、扶梯区域作为经营场地，导致该层另一业主李某国无法正常通行，李某国遂提起侵权诉讼。经两级法院审理作出生效判决，判令田某梅、邹某明、渝某情公司共同向李某国承担赔偿责任。案件执行阶段，双方协商确认总赔偿金额为100万元，其中田某梅垫付赔偿款528903元，邹某明、渝某情公司垫付471097元。
后田某梅起诉要求邹某明、渝某情公司返还其全部垫付的528903元，邹某明、渝某情公司则反诉要求田某梅返还其多垫付的款项，双方就内部责任划分产生争议。
法院观点
法院经审理认为，双方对占用公共通道导致的侵权赔偿均存在过错：
- 出租人田某梅的过错：私自填平公共扶梯并超产权面积转租，可能导致承租人误解可使用公共区域；在承租人装修、经营期间未对占用公共通道的行为提出异议，收到业主异议后未及时要求承租人整改，存在一定过错，承担20%责任。
- 承租人邹某明、渝某情公司的过错：作为实际使用人，承租时可通过产权附图明确专有部分边界，却擅自将公共通道改造为经营场地；在2020年业主提出异议后长期未整改，经生效判决判令拆除恢复原状后仍怠于履行义务导致损失扩大，过错明显，承担80%责任。
关于上诉人主张的拆除时间错误问题，因执行阶段双方已共同确认2024年1月10日完成拆除恢复，上诉人单方主张的2023年12月20日未得到对方及执行法院确认，法院不予采信。
裁判结果
一审法院判决邹某明、渝某情公司于判决生效后十日内向田某梅返还328903元，驳回双方其他诉讼请求；二审法院驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)渝05民终3231号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：重庆市第五中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月25日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 对商铺出租方：不得擅自改造、处分建筑物公共通道、扶梯等共有部分，转租时需严格按照产权登记面积出租，在租赁合同中明确租赁范围的专有部分边界，并附上产权附图；对承租人提交的装修方案要严格审核，发现承租人占用公共区域的行为要及时书面制止并留存证据，避免因过错承担连带赔偿责任。
- 对商铺承租方：承租前务必要求出租方出示产权证书及附图，仔细核对租赁范围与专有部分边界，切勿轻信出租方关于“公共区域可免费使用”的口头承诺；若确需使用共有部分，必须要求出租方提供全体共有权人或物业服务企业同意使用的书面文件，避免后续产生侵权风险。
- 若收到其他业主或物业服务企业要求停止占用公共区域的通知，要第一时间停止侵权行为并整改，避免损失扩大；若因责任划分产生争议，也要及时履行生效判决确定的义务，否则可能因怠于履行导致损失扩大，进而承担更重的责任比例。
- 共同侵权案件中，实际承担赔偿责任超过自身应承担份额的一方，可依法向其他责任人追偿，追偿时需重点收集各方过错程度、原因力大小的相关证据，必要时可委托专业律师处理，最大化维护自身合法权益。
- 履行生效判决义务时，需注意留存申请执行人、法院共同确认的履行凭证，切勿单方自行履行后未取得对方确认，避免后续就履行时间、履行内容产生新的争议。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。