小区外墙排水管破了漏坏业主家物业要担责吗？征和律所结合重庆(2025)渝05民终3812号案例实务解读
法律问题
小区外墙主排水管堵塞破裂导致低层业主房屋受损，物业公司以“顶楼业主违规占用公共区域修建水池是漏水主要原因”为由拒绝承担赔偿责任，该主张能否得到法院支持？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)渝05民终3812号生效判决解答：物业公司作为小区公共区域和共用设施设备的管理养护责任人，既负有对公共排水管道等设施定期巡查、清掏、维修的义务，也负有制止业主违规占用公共区域行为的管理责任。即便业主违规搭建的行为与损害结果存在因果关系，只要物业公司未尽到自身法定或约定义务，就不能以“业主有过错”为由完全免除自身责任，需根据过错程度承担相应的赔偿责任。
本案中，一方面物业公司未对案涉外墙主排水管尽到及时清掏、维修的养护义务，导致管道堵塞破裂；另一方面其未对顶楼业主长期占用公共屋顶区域修建水池的行为及时制止，两方面过错均与业主房屋受损的结果存在因果关系，因此法院认定物业公司需承担相应赔偿责任。
法律依据
1. 《中华人民共和国民法典》第二百八十五条：物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。
2. 《中华人民共和国民法典》第九百四十二条：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
3. 《物业管理条例》第三十五条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
真实案例
基本事实：重庆某小区的物业服务方为重庆某智慧生活服务有限公司（以下简称某物业公司），王某系该小区某栋顶楼（X-1）业主，李某系同单元楼下（X-2）业主。案涉楼栋屋顶为公共区域，由某物业公司负责管理，王某持有屋顶入户门钥匙，长期占用屋顶公共区域铺设地砖、修建水池及花台，水池排水经屋顶流入外墙主排水管。
后因外墙主排水管堵塞破裂，排水滴落、渗漏至李某房屋，造成李某房屋屋顶、墙面等部位受损。李某多次与王某、物业公司协商未果，为避免损失扩大自行委托维修，产生维修费用共计7620元。随后李某向重庆市南岸区人民法院提起诉讼，要求王某与某物业公司赔偿损失，并对王某修建的水池进行整改。
法院观点：一审法院认为，某物业公司作为小区物业服务企业，对公共区域及外墙主排水管等共用设施负有维修、养护、管理义务，其未尽到巡查、管养责任导致管道破裂，且对业主占用公共区域的行为管理不严，存在过错，应承担相应责任；王某违规占用公共区域修建水池，其排水行为与损害结果存在因果关系，也应承担责任；李某房屋凸出部分瓦片及防水因使用年限较长存在老化，对损失也应自担部分责任。
二审法院进一步查明，案涉外墙主排水管同时存在堵塞与破裂问题，某物业公司未提交证据证明其尽到了定期清掏、维修义务，也未对业主长期占用公共区域的行为予以制止，其过错与损害结果存在因果关系；李某提交的维修聊天记录、付款凭证、发票等已形成完整证据链，损失金额合理。
裁判结果：一审法院酌情判决王某赔偿李某3500元，某物业公司赔偿李某3500元，李某自行承担620元，驳回李某的其他诉讼请求。某物业公司不服提起上诉，重庆市第五中级人民法院于2025年6月23日作出二审判决：驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)渝05民终3812号
- 案由：物权保护纠纷
- 审理法院：重庆市第五中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月23日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
1. 对普通业主而言，若因小区公共设施故障或公共区域管理问题遭受财产损失，第一时间要做好证据固定：及时拍摄现场视频、照片，向物业公司报修并留存沟通记录；如需自行维修，要选择正规维修主体，留存好维修合同、付款凭证、发票、维修前后对比资料等，避免后续因举证不足无法主张赔偿。
2. 对物业公司而言，不能以“业主违规搭建”为由怠于履行自身法定职责：一方面要定期对公共排水、供电等设施进行巡查、养护，留存好巡查、维修记录；另一方面发现业主违规占用公共区域的行为，要及时采取合理措施制止，必要时向行政主管部门报告并留存相关证据，否则即便业主存在过错，物业公司仍可能因未尽到管理义务承担相应责任。
3. 对顶楼或临街等有条件占用公共区域的业主而言，不得擅自占用公共屋顶、楼道等共有部位进行搭建、改造，否则不仅可能被要求拆除恢复原状，造成他人人身、财产损失的还需承担侵权赔偿责任。
此外，本案中双方争议的损失金额认定问题也值得关注：根据“谁主张谁举证”原则，受损方提交的证据能够形成完整证据链且金额符合市场合理标准的，法院一般会予以支持；赔偿义务方若对损失金额有异议，需提交相反证据证明，否则将承担举证不能的不利后果。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。