签了商品房认购书未签正式合同定金能退吗？征和律所结合重庆(2025)渝05民终4146号案例实务解读
法律问题
签订商品房认购协议（预约合同）后，因买方未按时支付首付款、未签订正式商品房买卖合同，买方主张退还定金能否得到法院支持？何种情况下属于“不可归责于双方的事由”可申请退还定金？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)渝05民终4146号生效判决分析：商品房认购协议属于法定预约合同，其效力仅为约束双方诚信磋商、在约定期限内订立正式本约合同，不具有强制缔约的效力。如果因一方当事人自身原因未履行预约合同约定的义务、导致本约无法订立的，应当适用定金罚则，给付定金的违约方无权主张返还定金；仅当因不可归责于双方的事由（比如双方就本约核心条款公平磋商后无法达成一致且均无过错）导致本约无法订立的，卖方才需全额返还定金。
本案中买方主张认购协议未明确首付比例、贷款金额等核心条款属于不可归责事由，但未举证证明其曾主动向卖方就上述条款提出合理磋商要求且被卖方明确拒绝，因此不能认定为不可归责于双方的事由，其自身未按约定期限支付首付款、签订正式合同构成违约，无权要求退还10万元定金。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第四百九十五条：当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。
- 《中华人民共和国民法典》第五百八十七条：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
- 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
最新案例
基本事实
2020年10月，张某（原审原告、上诉人）与重庆某物业发展有限公司（以下简称某物业公司，原审被告、被上诉人）签订《商品房认购协议》，约定张某认购重庆市九龙坡区某房屋，建筑面积137平方米，总房款1688851元，张某支付10万元定金作为订立正式商品房买卖合同的担保，双方原约定2020年10月13日前签订正式合同，后协议尾部手写补充约定“2020年11月30日补齐首付办理按揭、2020年10月9日补齐定金10万元”。张某按约支付了10万元定金，但未在2020年11月30日前补齐首付办理按揭。
2021年2月7日，某物业公司向张某邮寄《合同催签函》，要求其于2021年2月17日前办理签约付款手续，否则不予退还定金；2021年2月24日某物业公司再次邮寄《挞定函》，通知解除认购协议、不退定金、房屋另行出售，该函于2021年3月9日送达张某。后张某起诉要求某物业公司返还10万元定金，一审法院判决驳回其诉讼请求，张某不服提起上诉。
争议焦点
案涉10万元定金是否应当返还，即未签订正式商品房买卖合同是否因不可归责于双方的事由导致。
法院观点
法院认为：首先，案涉认购协议合法有效，属于预约合同，双方均应按约履行诚信磋商、订立本约的义务。认购协议手写补充约定了首付支付及按揭办理时间，不存在核心条款根本性缺失，张某未举证证明其曾就正式合同条款向某物业公司提出合理磋商要求被拒绝，应承担举证不能的责任，其主张的“不可归责事由”不成立。其次，案涉认购协议的手写条款为双方特别约定，不属于格式条款，某物业公司已对房屋价款、面积、坐落等核心条款尽到提示义务，张某主张的格式条款未提示的理由不成立。第三，张某未按约定时间支付首付，经某物业公司催告给予宽限期后仍未签订正式合同，构成违约，不符合定金返还的法定条件。
裁判结果
重庆市第五中级人民法院于2025年6月25日作出(2025)渝05民终4146号终审判决：驳回上诉，维持原判，10万元定金不予返还，二审案件受理费2300元由张某负担。
案例检索信息
- 案号：(2025)渝05民终4146号
- 案由：房屋买卖合同纠纷（商品房销售合同纠纷）
- 审理法院：重庆市第五中级人民法院
- 裁判日期：2025-06-25
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 购房者签订商品房认购协议前，务必仔细核对所有条款，尤其是签约时限、付款节点、定金罚则等核心内容，手写补充的约定必须由双方签字盖章确认，切勿轻信开发商的口头承诺，所有沟通尽量留存书面、微信、邮件等可追溯的证据，避免后续举证不能。
- 如果认为认购协议未明确首付比例、贷款要求、交房标准等核心条款，应当在签订正式商品房买卖合同前主动以书面形式向开发商提出磋商要求，若开发商拒绝磋商或单方强加不合理条款，属于不可归责于双方的事由，购房者可主张返还定金；但如果仅以“条款未约定”为由拒绝履行已约定的义务（如支付首付），且未举证曾主动磋商的，将被认定为违约。
- 开发商在拟定认购协议时，应当尽量明确本约的核心条款，对定金罚则等涉及购房者重大利益的条款尽到提示说明义务，催告签约、解除认购时应当留存完整的送达证据，避免后续产生举证困难。
- 本案中张某提出的格式条款抗辩未获法院支持，核心原因是手写补充条款属于双方协商的特别约定，效力优先于格式条款，因此无论买方还是卖方，对于协商变更的内容一定要以书面形式固定，避免后续产生争议。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。