租赁合同约定管理费由承租方承担但未明确为物业费要付吗？征和律所结合乐山(2025)川11民终896号案例实务解读
法律问题
房屋租赁合同中仅约定“管理费由承租方自行向有关部门交纳”，但未明确该“管理费”包含物业费的情况下，承租人是否需要承担租赁期间产生的物业费？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)川11民终896号生效判决解答：对于合同约定不明的费用承担事项，若合同双方在事后沟通中就费用承担达成了新的合意，哪怕是通过录音、微信聊天等口头或非正式方式达成，只要该约定是双方真实意思表示，且有证据能够证明合意存在具有高度盖然性的，各方均应当按照新的约定履行义务。
本案中虽然原租赁合同仅约定“管理费由承租方交纳”，未明确管理费是否包含物业费，但双方在合同解除后的沟通过程中，承租人明确作出了“2024年12月1日前的物业费由其承担、物业公司可直接向其主张”的意思表示，出租人也予以认可，应当认定双方就物业费的承担达成了补充约定，因此承租人应当承担案涉期间的物业费。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
- 《中华人民共和国民法典》第五百一十条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。
- 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条第一款：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。
真实案例
杨某甲、汪某作为出租人与承租人张某签订《门市租赁合同》，约定租赁期限自2023年9月18日至2025年12月15日，合同第三条仅约定“管理费、保洁费、水电气费等由乙方（张某）自行向有关部门交纳”，未明确“管理费”是否包含物业费。
2024年11月24日，双方协商一致解除租赁合同。解除合同后的沟通过程中，杨某甲明确表示“2024年12月1日之前的物业费我不认，谁使用谁承担”，张某对此未提出异议，反而多次表示“物业费的事让物业找我，和房东无关”。
后因张某未缴纳物业费，乐山某某物业服务公司向出租人杨某甲、汪某催收，杨某甲、汪某代为缴纳了2024年1月1日至2024年11月30日的物业费共计2838元，遂起诉要求张某承担该费用。
法院审理认为：原合同约定的“管理费”属于约定不明，无法直接认定为物业费，但双方在合同解除后的沟通录音足以证明张某认可2024年12月1日前的物业费由其承担，双方已就物业费承担达成新的合意，张某应当按约履行。最终判决扣除合同解除后多算的6天物业费后，张某应当向杨某甲、汪某支付垫付的物业费2786.4元，二审维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)川11民终896号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：四川省乐山市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月26日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 合同条款务必明确费用范围，避免歧义：商铺或住宅租赁合同中，若涉及“管理费”“公共费用”等模糊表述，一定要明确列明是否包含物业费、装修管理费、垃圾清运费等具体费用项目，同时约定承担主体、收费标准，避免后续因约定不明产生纠纷。尤其是商铺物业费通常远高于住宅，一旦约定不明极易产生大额费用争议。
- 事后沟通的表态需谨慎，避免构成自认：合同履行过程中或解除时，涉及费用承担、责任划分的沟通，一定要明确表达自身态度，有异议要当场明确提出，不要使用“嗯”“对”“我知道了”等模糊回应，此类表态结合上下文很可能被法院认定为对相关事实的自认。如果需要协商，建议最终形成书面的补充协议或解除协议，白纸黑字明确所有权利义务。
- 物业服务瑕疵不能直接拒付物业费对抗房东：如果认为物业公司提供的服务不符合约定，应当收集证据另行向物业公司主张权利，不能以此为由拒绝向房东支付约定的物业费，因为租赁合同关系和物业服务合同关系是两个独立的法律关系，拒付物业费的抗辩不能对抗出租人。
- 合同解除时务必结清全部费用：租赁合同解除时，一定要将房租、物业费、水电费、燃气费、设施损坏赔偿等所有费用全部结清，并在解除协议中明确“双方无其他争议”，避免事后一方再以未结费用为由起诉。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。